Høyesterett avgjorde 26.mars 2021 (HR-2021-668-A)[1] en sak om prisavslag etter forekomst av skjeggkre. Avgjørelsen reiste prinsipielle spørsmål om risikofordelingen mellom selger og kjøper etter at forekomsten av skjeggkre var blitt fjernet for selgers regning, og deretter om rettingen i seg selv kunne gi grunnlag for prisavslag.

Spørsmålet var om risikoen for at skjeggkre igjen tok tilhold i boligen var selgers eller kjøpers risiko, og dermed om kjøper kunne kreve prisavslag for denne risikoen.

Lagmannsretten hadde i forkant lagt til grunn at skjeggkre utgjør en mangel, men ikke en så stor mangel alene at den var «vesentlig» ifølge avhendingsloven § 3-9 annet ledd.[2]

Høyesterett hadde ingen merknader i seg selv som indikerer at skjeggkre ikke er en mangel. Det hadde vært naturlig, ettersom Høyesterett bla. skulle vurdere hvem som hadde den økonomiske risikoen for at skjeggkre kom tilbake igjen, og ettersom Høyesterett også tok stilling til underrettspraksis.

I premiss 30, fant Høyesterett det «klart» at det ikke var noe «restlyte» som kunne gi prisavslag så lenge et anerkjent firma hadde erklært at boligen pr. domstidspunktet var fri for skjeggkre. Høyesterett støttet seg på at forekomsten og spredningen generelt er høy.

Høyesterett avviste kjøpernes krav om prisavslag, dels grunnet tvil om denne risikoen for nye forekomster overhodet var en mangel, men hovedsakelig fordi kjøperne ikke hadde «godtgjort» et restlyte pr. domstidspunktet.

Enkelt forklart betyr avgjørelsen at der selger foretar forsvarlig fjerning av skjeggkre med bruk av «nye og effektive utryddelsesmetoder» (premiss 35), kan ikke kjøper komme med et krav om prisavslag på toppen. Høyesterett viste her til underrettspraksis.

Av premiss 36 heter det at:

«Etter dette konkluderer jeg med at det ikke er grunnlag for prisavslag som følge av noe restlyte»

Det andre spørsmålet Høyesterett avgjorde, var at kjøperen ikke kunne kreve prisavslag for ulempene som rettingen medførte. Så lenge rettingen var blitt gjort «innen rimelig tid» ifølge avhendingsloven § 4-10 første og tredje ledd[3]. I premiss § 41 uttalte retten bl.a.

«….Selv om det for en del personer nok kan føles ubehagelig å vite at det er skjeggkre i huset, er ikke dette tilstrekkelig til å fastslå at rettingen innebar noen urimelig ulempe i lovens forstand.» Vurderingen måtte skje ut fra «…mer objektive kriterier.».

Høyesterett åpner imidlertid døren på gløtt for prisavslag der rettingen i seg selv utgjør en «urimelig ulempe», noe denne saken ikke gav grunnlag for å vurdere nærmere.

 

Dersom du ønsker bistand eller har spørsmål til denne type saker hjelper vi deg gjerne. Advokatfirma Øglænd & Co AS bistår både næringsdrivende og privatpersoner i Stavanger, Sandnes, Forus, Sola, Klepp, Gjesdal og omegn.

Denne artikkel er skrevet av advokat Håkon Pinderød Eliassen og advokat Harald Øglænd

Spørsmålet er dagsaktuelt etter den mye omtalte gjenåpningen av Baneheia-saken.[1]

Det går et skille mellom saker som er henlagt av politiet, og saker der retten har avsagt en dom.

Henlagte saker – gjenoppta straffeforfølgning

Saker som er henlagt av politiet, kan ifølge straffeprosessloven § 75 annet ledd og § 59 a, omgjøres innenfor en 3- måneders frist av overordnet påtalemyndighet. Slik omgjøring kan skje både på eget initiativ, eller etter klage fra partene i saken.

Dersom 3- måneders fristen er ute, åpner § 74 for å gjenoppta en sak mot en som har vært «siktet» i saken. Man er «siktet» når politiet kaller deg siktet, eller automatisk dersom de har brukt tvangsmidler, for eksempel ransaking.

Hovedvilkåret i strpl. § 74 for at politiet skal kunne gjenoppta etterforskningen/ straffeforfølgningen er at det må ha kommet «nye bevis av vekt».  Du kan som fornærmet for eksempel ha nye opplysninger i saken, som du gir til politiet. Nærmere hva som ligger i dette, er beskrevet i Riksadvokatens rundskriv av 27.10.2016[2].

De nye opplysningene må ha «vekt» som bevis. Politiet vurderer hva som har «vekt». Det b#_ftn2ør ikke nødvendigvis være snakk om avgjørende/fellende bevis. Det avgjørende i praksis blir om politiet på bakgrunn av informasjonen bør gjøre ytterligere undersøkelser, før de konkluderer på nytt. Det er altså ikke et kriterium i seg selv at du for eksempel kommer med en skreven tilståelse fra siktede. Terskelen er imidlertid høyere for gjenåpning, enn for politiets generelle plikt til å etterforske en anmeldelse. Dette av hensyn til den siktede.

 

Straffedommer avsagt av retten hvor ankefrist er gått ut – gjenåpning.

Når en straffedom er rettskraftig, betyr det at den er endelig og ikke kan angripes gjennom anke. For å få omgjort en straffedom etter at ankefristen på 14 dager er utløpt, må man kreve gjenåpning.

Her er det flere varianter. Påtalemyndigheten kan be om gjenåpning til gunst for domfelte i medhold av straffeprosessloven 391 nr. 3 og § 392 annet ledd. NAV – sakene er her et eksempel.

Et annet eksempel er gjenopptakelseskommisjonen og Baneheia- saken. Kommisjonen[3] er uavhengig av politiet, og kan ta stilling til din sak. Kommisjonen skal veileder deg gratis.

Gjenåpning er regulert i straffeprosesslovens kapittel 27. Det er særlig § 390, § 391 og § 392 som er aktuelle. Kommisjonens veiledningsplikt står i § 397. Stikkordsmessig kan en dom bli opphevet eller endret, blant annet hvis:

-dommeren var inhabil eller har begått straffbare forhold under saken.

-det har dukket opp et nytt bevis som «synes egnet til å føre til frifinnelse»

-det har dukket opp tilståelse

-hvis Høyesterett har endret tolkningen av loven, og du er dømt på bakgrunn av den gamle tolkningen

– andre «særlige forhold» som gjør det tvilsomt at dommen er riktig (for eksempel flere av «NAV- sakene» der man nå venter på avklaring fra EFTA -domstolen)

Lovhenvisninger:

Straffeprosessloven[4]: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1981-05-22-25?q=straffeprosessloven Se de enkelte bestemmelser/paragrafer som det er vist til.

 

 

Advokat

Dersom du bruker advokat overfor kommisjonen, kan advokaten søke om å bli oppnevnt som din forsvarer i anledning søknaden om gjenåpning. Advokaten kan også bistå med råd, eller kontakt med politiet ved gjenåpning av henlagte saker.

Hovedargumentet for å kontakte advokat, er at advokaten raskt får fri tilgang på saksdokumentene, og har erfaring med reglene som gjelder. Advokaten skal alltid informere deg om eventuelle kostnader i forkant og skaffe din aksept dersom hjelpen koster deg noe.

Advokatfirma Øglænd og Co AS bistår klienter i Sandnes, Stavanger og omegn.

Denne artikkel er skrevet av advokat Håkon Pinderød Eliassen

 

Hva gjør du når sameiet i den faste eiendommen ikke fungerer? Det er to veier ut av uføret; oppløsning av sameiet eller reseksjonering av boligen, for deretter å eventuelt selge din seksjon.

 

I situasjoner der en ting eller en fast eiendom eies av to eller flere med en ideell andel, eller eierbrøk, gjelder sameieloven. Loven bestemmer at avgjørelser skal tas ved flertallsbestemmelser, jf. sameieloven § 4[1]. Dette er problematisk i små sameier, der begge eierne eier ½ hver. Ved uenighet blir tvisten fort fastlåst.

 

Alternativ 1: Oppløsning av sameiet

Hvis uenigheten ikke lar seg løse, kan hver part kreve sameiet oppløst, jf. sameieloven § 15. Retten til å kreve sameiet oppløst er ubetinget.

 

Når sameiet oppløses skal eiendommen tvangsselges via domstolen. Domstolen oppnevner da en megler, som sørger for salg av eiendommen i det åpne markedet.

 

Ved et tvangssalg har sameierne forkjøpsrett.

 

Alternativ 2: Seksjonering av eiendommen med eventuelt påfølgende salg

I eierseksjonsloven av 2017 kom det inn en ny regel: Hvis sameiet er ordnet slik at hver sameier har enerett til å bruke en bruksenhet, kan hver sameier kreve eiendommen seksjonert, jf. eierseksjonsloven § 9[2].

 

Dette gjelder også i tilfeller der hver seksjon ikke er lovlig etablert som boenheter etter plan- og bygningsloven med kjøkken, bad og wc i sin bruksenhet. Dette kravet må oppfylles innen ett år etter opprettelsen av eierseksjonssameiet.

 

Eierseksjonsloven § 9 gjelder kun «bolig», og altså ikke fritidsboliger.

 

Borgarting lagmannsrett behandlet i 2019 en sak om dette. Her hadde partene etter tvist blitt enige om at hver part hadde bruksrett til hvert sitt hus på den faste eiendommen og en naturlig arrondert tomt rundt. Dette var tilstrekkelig til at retten aksepterte seksjonering, selv om den andre sameieren motsatte seg dette. Seksjoneringsbegjæringen omfattet heller ikke hele den faste eiendommen, slik den ene parten så det, men kun den delen av eiendommen der boligene lå. Dette var ikke et hinder for seksjonering. Eiendommen var overskjøtet med et delingsforbud. Heller ikke dette var til hinder for seksjonering, etter lagmannsrettens syn. Seksjoneringen videreførte kun den langvarige veletablerte bruken av eiendommen.

 

Parten som motsatte seg seksjonering mente også at dette ville medføre store ulemper for henne:

 

«B har anført at en seksjonering for henne innebærer stor risiko for økonomisk tap. Det er blant annet vist til at seksjonering vil koste B betydelige beløp i utlegg til medhjelper, sakkyndighet og prosessfullmektig. Det er videre vist til at eiendommens tomteverdi er høyere enn verdien på bygningsmassen, og at en tomt i et eierseksjonssameie vil ha en langt lavere verdi enn dersom den ligger på en eiendom som ikke er i sameie.»

 

Lagmannsretten tilla ikke disse argumentene avgjørende vekt.

 

Hva skal du gjøre?

Hvis du er i den situasjonen at eiendommen kan seksjoneres, kan dette være en fordelaktig måte å løse tvisten på. Du kan da få seksjonert din del av boligen/eiendommen ut fra motpartens. Dette kan i seg selv føre til at det er enklere å løse tvister dere imellom. Reglene for vedlikehold osv. følger da eierseksjonslovens regler, ikke sameielovens regler.

 

Videre kan det være fordelaktig om du sikter på å selge din del av eiendommen. Etter en seksjonering kan du fritt selge din del i et vanlig salg via megler. Vi antar at dette vil kunne gi en bedre pris for din del av eiendommen enn ved et samlet tvangssalg av eiendommen.

 

Kontakt oss

Advokat Håkon Halvorsen, og andre advokater ved kontoret, har lang erfaring med tvister i sameier og eierseksjonssameier, og bistår deg gjerne videre. Advokat Halvorsens kontaktinformasjon finner du her. Vi bistår klienter i Stavanger, Sandnes, Sola, Gjesdal, Klepp osv.

Et av de første spørsmålene vi ofte får fra nye klienter er hva det koster å bruke oss. Dette er et helt forståelig spørsmål, og vi samarbeider gjerne med klienten fra steg til steg for å styre kostnadene i saken. Det er sluttsummen som teller, og vårt mål er at det skal lønne seg å bruke oss.

 

Innledningsvis må det presiseres at det å gå til advokat ikke er ensbetydende med å «erklære krig». Vi vil alltid forsøke å få til en avtale med motparten der det er mulig, og der det er fornuftig for deg å inngå en slik avtale. Vår erfaring er at når begge parter har advokat, er det ofte lettere å få til en slik løsning. Dette skyldes antakelig at begge parter normalt får fornuftige råd fra sine advokater, slik at man ikke lenger diskuterer de «håpløse» kravene. I stedet vet begge parter ofte sånn omtrent hvor den riktige rettslige løsningen antakelig befinner seg om saken skulle havne for domstolen. Da er det lettere å møtes innenfor dette intervallet.

 

I noen saker lar det seg imidlertid ikke gjøre å oppnå en akseptabel minnelig ordning. Vi bistår deg selvsagt også gjennom en eventuell rettslig prosess. Det er imidlertid viktig å være klar over at de aller fleste saker løser seg uten at domstolene involveres.

 

Advokater har noe forskjellig praksis vedrørende fakturering og kostnadskontroll. Dette kan du avtale direkte med din advokat. Her forklarer vi hvordan vi løser dette ved vårt kontor:

 

  1. Det koster ingenting å ringe oss for en gratis og uforpliktende innledende telefonsamtale for å avklare om du har en sak.
  2. I første møte med oss fylles det ut et klientregistreringsskjema, og du får en oppdragsbekreftelse med fast angitt timepris. Vår timepris finner du også klart angitt på nettsiden vår, og vi vil hevde at vi er konkurransedyktige både på timepris, sluttprisen du betaler for oppdraget, og vår kompetanse og innsats for deg.
  3. Du får regninger underveis i oppdragsutførelsen. Vi venter ikke til slutten av oppdraget med å fakturere deg, og du trenger altså ikke å vente på ubehagelige overraskelser. Om det er arbeidet for et beløp som gjør det fornuftig å sende faktura, sender vi deg faktura inntil ukentlig. Her kan det avtales konkrete grenseverdier med deg som klient.
  4. I mange saker (for eksempel tvister om fast eiendom) har du normalt en forsikringsdekning som dekker ca. 80 % av dine kostnader. Forsikringen er bakt inn i din villaforsikring eller innboforsikring. Vi kan også ta løpende avregninger med ditt forsikringsselskap (om ikke selskapet motsetter seg dette).
  5. Vi kan i noen tilfeller avtale fastpris med deg.
  6. Vi kan også avtale en makspris for saken, eller nærmere angitte arbeidsoppgaver i din sak. Dette kan vi også gjøre løpende i saken, om du ønsker dette.
  7. Du kan når som helst avslutte vårt engasjement, og eventuelt saken. (NB! Om saken er brakt inn for domstolen gjelder særlige regler for saken.)

 

Kontakt oss

Hvis du lurer på om du har en sak, eller har andre spørsmål vedrørende dette, koster det som sagt ingenting å ringe oss for en innledende telefonsamtale. Vi kan nås på telefon 51 97 20 20 og bistår både privatpersoner og næringsdrivende i Stavanger, Sandnes, Sola, Gjesdal, Klepp og omegn.