En problemstilling som går igjen når vi skal bistå klienter ved oppgjør etter et samboerforhold, er hvem som eier huset, og med hvilken brøk. Der det er skrevet en samboeravtale om forholdet, er saken stort sett uproblematisk å løse. Vi anbefaler derfor alle samboere, særlig de som eier bolig, fritidseiendom, bil og liknende i fellesskap, å skrive en samboeravtale. I denne artikkelen skal vi se på hvordan domstolen løser tvister om eierforholdet der det ikke foreligger noen skriftlig samboeravtale.
Det vanskelige i disse sakene er at løsningene i rettspraksis bærer preg av å være konkrete tolkninger av den individuelle situasjonen, og det er ofte vanskelig å se de prinsipielle skillelinjene som fører til den ene eller andre løsningen.
Det rettslige utgangspunktet
Det rettslige utgangspunktet er følgende (her hentet fra en lagmannsrettsdom med referanse LB-2013-153813):
- Hver av partene i et samboerforhold eier alene det vedkommende hadde med seg inn i samlivet og erverver under dette. Egen eiendom og gjeld beholdes som det klare utgangspunkt ved samlivsbrudd, uavhengig av hvor lenge forholdet har vart og hvordan samboerne har innrettet seg.
- Ved samlivets opphør beholder samboerne sin formue og sin gjeld, på samme måte som ektefeller med fullstendig særeie. Også for samboere finnes unntak: Det kan tilkjennes vederlag etter alminnelige berikelses- og vederlagsprinsipper, jfr. Rt-2000-1089 og Rt-1984-497. En samboer kan også få rett til å løse ut den annens bolig og innbo til omsetningsverdi etter reglene i hustandsfellesskapsloven.
- Hva gjelder stiftelse av sameie er det som utgangspunkt tre mulige grunnlag. Det vises Sverdrups nevnte artikkel i Jussens Venner 2000, hvor det på side 255 fremgår følgende: Spørsmålet er om tingen eies av begge ektefeller (samboere) eller bare den ene – dvs. om eiendelen er i sameie eller eneeie. I en slik tvist er det tre sentrale stiftelsesgrunnlag: Sameie kan stiftes ved bestemmelse fra tredjemann (giver eller arvelater), ved avtale mellom partene, eller ved partenes bidrag til ervervet.
- Det er den som krever en annen fordeling enn 50/50 som har bevisbyrden.
I det videre skal vi fokusere på fastsettelse av eierbrøken.
De formelle forhold tillegges ofte liten vekt
Samboere som eier en bolig sammen står ofte oppført med 50/50 på hjemmelsregistreringen, og de er i fellesskap ansvarlige for boliglånet overfor banken. De kan videre ha ført opp tilsvarende opplysninger på selvangivelsen. Rettspraksis viser imidlertid at domstolene i mange tilfelle legger liten vekt på dette. Retten synes i stedet å legge stor vekt på å komme til et resultat man synes er rimelig.
Samboerforholdets varighet kan ha stor betydning
I en lagmannsrettsdom mellom to samboere som kunne hadde et toårig forhold, kom retten til at eierforholdet måtte fastsettes på grunnlag av partenes bidrag. Partene hadde 50/50 på hjemmelen, og alle formelle forhold tilsa slik 50/50-deling. I saken kom det imidlertid frem at det var den enes besteforeldre som hadde kjøpt leiligheten, og retten mente derfor de formelle forhold ikke beviste at partene hadde avtalt å eie med 50/50.
I en annen dom hadde samboerne kjøpt en bolig sammen, og så pusset den opp for ca. 1 MNOK. Her hadde den ene bidratt med ca. 800 000 kroner, mens den andre hadde bidratt med ca. 200 000 kroner. Det ble slutt mellom partene omtrent da oppussingen var ferdig, og samboerskapet varte altså ca. 4 måneder. Retten regnet seg da frem krone for krone, slik at partene fikk igjen nøyaktig i henhold til hva de hadde bidratt med.
Motsatt synes det som om retten lettere faller ned på 50/50 ved deling etter langvarige samboerforhold, og særlig om samboerne har hatt sammenblandet økonomi.
Ulike bidrag til egenkapitalen (EK)
En typisk situasjon som går igjen er at partene har hatt med seg ulik egenkapital ved kjøp av boligen.
Om boligen koster 4 MNOK og den ene parten har EK på 1 MNOK, mens den andre har null, kan det tenkes to løsninger:
- Begge har bidratt med 2 MNOK og eier 50/50, men den ene har 1 MNOK i lån og 1 MNOK i form av EK, mens den andre har 2 MNOK i lån.
- Eller man kan se det slik at den som hadde med seg 1 MNOK i EK har en tilsvarende høyere eierandel. I dette tilfellet vil det si at han eier 25 % alene, og halvparten av de øvrige 75 %, altså totalt 62,5 %, mens den andre eier 37,5 %. Da må lånet i så fall fordeles likt på de to eierne.
Problemstillingen er treffende beskrevet i en lagmannsrettsdom fra 2013:
«Det at A så bidro til kjøpet av bolig med kr 273 000 mer i egenkapital enn B, totalt omlag det dobbelte av det hun betalte, vil da ikke uten videre måtte innebære en skjev eierfordeling. Disse pengene kan alternativt ses på bl.a. som en finansieringskilde på samme vis som eksterne finansieringskilder som heller ikke leder til noen eierandel. Det avgjørende her må i utgangspunktet være hvordan partene har hatt grunn til å oppfatte det. Lagmannsretten finner det klart at ikke noe har vært uttalt partene i mellom om ulikhet i eierandel på boligen i forbindelse med anskaffelsen, eller at de på noen praktisk synlig måte har gjort noe som har indikert noen slik oppfatning overfor hverandre. Det har her heller ikke vært avtalt eller gjort noe som har hatt form av ned-/tilbakebetaling på et eventuelt ekstra finansieringsbidrag fra B eller indikert noen særskilt gjeldsposisjon i denne forbindelse. Ved siden av at de formelle papirene som har vært utferdiget i anledning anskaffelsen av den felles boligen har indikert likhet mellom partenes eierposisjon, med unntak for garasjen som har relativt sett liten økonomisk betydning for eiendommen, står vi da igjen med hva partene måtte ha tenkt i sitt stille sinn om ulikheten i finansieringsbidrag.»
Retten kom i denne saken til at eiendommen var eid 50/50.
Der den enes bidrag er kommet i form av gave/tomt/fast eiendom, synes retten imidlertid å være mer tilbøyelig til å se dette som et bidrag som forskyver eierforholdet.
Ulike bidrag underveis i samlivet
Ulike bidrag underveis i samlivet kan tenkes å danne grunnlag for en endret eierbrøk, men det skal en del til. Des lengre samlivet varer, des vanskeligere er det å nå frem med et slikt krav.
I en lagmannsrettsdom fra 2016 hadde partene hatt en tradisjonell klassisk rollefordeling i et 28 år langt samboerforhold. Mannen jobbet fullt og betalte alle kostnader til bolig, bil og båt, mens hun betalte mat, klær til barna mv. Lagmannsretten forankret løsningen i en uuttalt enighet mellom partene:
«Lagmannsretten finner det utvilsomt at partene opprinnelig hadde en felles forståelse av at de eide bolighuset med en halvpart hver. B har bidratt med arbeid i hjemmet, og betaling av utgifter til mat, klær og annet forbruk. Intet tyder på at noen av partene hadde en oppfatning av at fordelingen av utgifter skulle ha som konsekvens at A etterhvert ervervet en større eierandel enn B. Slik lagmannsretten ser det var dette en rent praktisk ordning som skyldtes at B var 50 prosent hjemmeværende, og hadde ansvaret for barna.»
Motsatt så vi at ulike bidrag til oppussingen i det helt korte samboerforholdet gav en krone-for-krone utregning fra rettens side.
Avslutning
Vårt beste råd i disse situasjonene er å skrive samboeravtale før tvist oppstår. En slik avtale bør endres, oppdateres eller bekreftes hver gang det skjer større endringer i partenes økonomiske forhold.
Om man er i et samlivsbrudd uten en samboeravtale, er vårt råd å oppsøke advokat. Vi bistår ofte parter med å utrede partens faktiske og rettslige situasjon, slik at vedkommende selv kan ta med seg dette videre i direkte forhandlinger med sin tidligere samboer. I andre tilfeller bistår vi gjennom hele prosessen. Som alltid er det slik at sjansen for å lykkes er størst om vi kommer tidlig på banen. Det koster ingenting å ringe oss for en kort og uforpliktende innledende samtale.
