KONFLIKTER I EIERSEKSJONSSAMEIER OG BORETTSLAG

Naboloven gjelder ikke for naboer på samme gårds- og bruksnummer. Rammene for den enkelte seksjonseiers rådighet, og naboens tåleplikt, er å finne i eierseksjonsloven, og i sameiets vedtekter og ordensregler. I det videre skal vi kort redegjøre for reglene som finnes i eierseksjonsloven.

Seksjonseieren har rett til å bruke sin bruksenhet og fellesarealene til «det de er beregnet til eller vanligvis brukes til», og til «annet som er i samsvar med tiden og forholdene», jf. eierseksjonsloven § 25. Bruken må ikke påføre andre seksjonseiere «skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte». Bestemmelsen er bygget over samme lest som sameieloven § 3.

Lovens ordlyd gir anvisning på en skjønnsmessig terskel, og det vil i mange tilfeller være vanskelig å vurdere om bruken er lovlig. Skade som skyldes handlinger som er unødvendige eller ikke har noe fornuftig formål vil klart være ulovlig. Det kan være vanskeligere å avgjøre hva som er en urimelig ulempe. I en dom fra 1980 kom Høyesterett til at utleie av studenthybler i et eldre og dårlig isolert hus gav ulemper som oversteg det naboen i etasjen over med rimelighet måtte tåle.

Borettslagsloven § 5-11 bestemmer at andelseieren skal «fare fint med bustaden og fellesareala». Bruken må ikke på «urimelig eller unødvendig vis» være til «skade eller ulempe» for de andre andelseierne. Vurderingstemaet blir i det alt vesentlige det samme som i eierseksjonssameier.

Dyrehold i eierseksjonssameier og borettslag

Dyrehold er i utgangspunktet tillatt i eierseksjonssameier og borettslag, jf. eierseksjonsloven § 28 og borettslagsloven § 5-11. Sameiet/borettslaget kan imidlertid forby dyrehold i vedtektene eller ordensreglene. Slike regler bør inneholde en dispensasjonsadgang.

Selv om det foreligger et forbud kan brukeren av seksjonen likevel holde dyr dersom «gode grunner» taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen. Det klare eksempelet i denne sammenheng er den blinde som trenger blindehund, men dyr kan også være tillatt dersom de av andre grunner er til helbred for eieren. Det fremgår av bestemmelsen at dyreholdet ikke må være «til ulempe» for de andre seksjonseierne. Det må her kunne påvises en konkret ulempe, og enhver bagatellmessig ulempe er ikke tilstrekkelig til å hindre dyrehold.

Lading av elbil og hybridbiler i eierseksjonssameier og borettslag

En seksjonseier har rett til å anlegge ladepunkt for elbil eller hybridbil i tilknytning til en parkeringsplass som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan kun nekte dersom det foreligger en saklig grunn jf. eierseksjonsloven § 25.

Det skal etter lovteksten en del til for at en nektelse skal ha en «saklig grunn» så lenge ladepunktet installeres på lovlig måte. Utgangspunktet etter eierseksjonsloven er at det er den seksjonseieren som vil sette opp ladepunktet som må bære hele omkostningen ved dette. Det er imidlertid ikke klart om dette også omfatter oppgradering av elnettet.

Regjeringen har foreslått en lovendring i borettslagsloven som vil gi andelseiere også i borettslag rett til å sette opp ladepunkter for elbil. I og med at slike ladepunkter kan påføre borettslaget store kostnader til for eksempel ny elektrisk hovedtilførsel, er det foreslått et kostnadstak. Den maksimale kostnaden per andelseier er foreslått å være på halvparten av folktrygdens grunnbeløp, altså ca. kr. 50 000,-.

Borettslagsloven: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2003-06-06-39?q=borettslagslov

Artikkel på regjeringen.no: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/regjeringen-foreslar-a-gi-beboere-i-borettslag-rett-til-a-lade-hjemme/id2643812/

Vedlikeholdsplikt i eierseksjonssameier

I eierseksjonssameier reguleres vedlikeholdsplikten i eierseksjonsloven § 32 og § 33.

Seksjonseieren plikter å vedlikeholde sin bruksenhet slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper.

Videre er seksjonseierens vedlikeholdsplikt nå ganske detaljert regulert i loven:

«Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som

1.  inventar
2.  utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker
3.  apparater, for eksempel brannslukningsapparat
4.  skap, benker, innvendige dører med karmer
5.  listverk, skillevegger, tapet
6.  gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk
7.  vegg-, gulv- og himlingsplater
8.  rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring
9.  vinduer og ytterdører.

Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås.

Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten.

Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, men ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører.

Vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.

Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldige skader, for eksempel skader som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk.

I vedtektene​ kan det fastsettes at vedlikeholdsplikten etter denne paragrafen helt eller delvis påligger sameiet.

Etter et eierskifte har den nye seksjonseieren plikt til å utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskifting, etter denne paragrafen.​ Denne plikten gjelder selv om vedlikeholdet skulle ha vært utført av den tidligere seksjonseieren.»

Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter alt som faller utenfor seksjonseierens vedlikeholdsplikt, herunder «utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner». Videre omfatter sameiets vedlikeholdsplikt også

«felles installasjoner som går gjennom bruksenheter, slik som rør, ledninger og kanaler. Sameiet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom bruksenhetene hvis det ikke skaper vesentlig ulempe for den aktuelle seksjonseieren. Seksjonseieren skal gi sameiet adgang til bruksenheten for å vedlikeholde, installere og kontrollere installasjoner som nevnt i første og annet punktum. Kontroll og arbeid i bruksenhetene skal varsles i rimelig tid og gjennomføres slik at det ikke skaper unødvendig ulempe for seksjonseieren eller andre brukere.»

Sameiets vedlikeholdsplikt for enkelte deler av fellesarealet kan i vedtektene legges på en av seksjonseierne. En slik bestemmelse krever samtykke fra den seksjonseieren det gjelder. Vi vil generelt advare mot denne typen bestemmelser, da dette fort kan være kime til tvist, for eksempel om erstatningsansvar ved mangelfullt vedlikehold.

Vedlikeholdsplikt i borettslag

Vedlikeholdsplikten kan fastsettes i vedtektene, og om de er gyldig vedtatt vil disse bestemmelsene gå foran lovens bestemmelser. Det kan også inngås egne avtaler mellom en andelseier og borettslaget om fordelingen. I fravær av slike reguleringer er det loven som styrer vedlikeholdsplikten.

Andelseieren skal holde boligen i «forsvarleg stand», jf. borettslagsloven § 5-12. Andelseierens vedlikeholdsplikt omfatter «slikt som vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr, apparat og innvendige flater i boligen». Innvendige flater omfatter også innsiden av en balkong. Her er det særlig viktig at andelseieren er nøye med å rense sluker for å unngå vannlekkasjer, og for øvrig ikke ha innretninger som kan føre til membranbrudd eller andre vanninntrengninger, da dette erfaringsmessig kan føre til store skader. I og med at loven bruker uttrykket «slikt som» omfatter andelseierens vedlikeholdsplikt altså mer enn det som listes opp, og som er av samme karakter som det som er opplistet.

Det følger videre av bestemmelsen at:

«Vedlikehaldet femner òg om nødvendig reparasjon eller utskifting av slikt som røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat, tapet, golvbelegg, vegg-, golv- og himlingsplater,  skiljevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmar,  men ikkje utskifting av vindauge og ytterdører til bustaden, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, berande veggkonstruksjonar og røyr eller leidningar som er bygde inn i berande konstruksjonar.»

Borettslaget har plikt til å vedlikeholde alle bygningsdeler som ikke faller inn under andelseierens vedlikeholdsansvar, jf. § 5-17.

Borettslagsloven: § 5-12: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2003-06-06-39?q=borettslagslov#KAPITTEL_5-3

Fordeling av felleskostnader i eierseksjonssameier og borettslag

I eierseksjonssameier og borettslag oppstår det ofte tvist om fordeling av felleskostnader.

Problemstillingen kommer typisk på spissen når man skal gjennomføre eller har gjennomført større arbeider på eiendommen. I slike situasjoner kan noen av beboerne mene at arbeidet ikke gagner dem, og at de derfor ikke skal betale like mye som de andre. Vi har også sett flere tilfeller der kostnadene er fordelt på annet vis enn det som følger av loven og vedtektene i lengre tid, og der oppstår spørsmålet om hvordan dette skal løses i det videre. En annen kime til konflikt kan være at beboerne har utført vedlikeholdet på egenhånd, slik at vedlikeholdsnivået er sterkt varierende mellom de forskjellige enhetene.

Eierseksjonsloven

Fordelingen av felleskostnadene har nær sammenheng med fordelingen av vedlikeholdsplikten. Se egen artikkel om dette.

Fordelingen av felleskostnader reguleres i eierseksjonsloven § 29:

«Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet,​ er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken.​Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.

Dersom de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige, kan det i vedtektene​fastsettes en annen fordeling enn den som følger av første ledd.

Den enkelte seksjonseieren skal betale et akontobeløp som fastsettes av seksjonseierne på årsmøtet, eller av styret, for å dekke sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen dersom årsmøtet har vedtatt slik avsetning.

En seksjonseier som har betalt mer i felleskostnader enn det som følger av første eller tredje ledd, har krav på å få tilbake det som er betalt for mye.

Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom inntektene fordeles på annen måte, må dette følge av en bestemmelse i vedtektene som alle seksjonseierne uttrykkelig har sagt seg enig i.»

Lovens klare utgangspunkt er altså at felleskostnader skal betales i tråd med sameiebrøken. Det er kun der det foreligger «særlige grunner» at man kan bestemme en fordeling i tråd med nytten. Domstolene har tolket vilkåret strengt.

I en dom fra Borgarting lagmannsrett i 2013 kom retten til at vannavgiften til kommunen kunne fordeles etter forbruk. I vedtektene var det bestemt at seksjoner «som påfører sameiet ekstra store utgiftsposter p.g.a. seksjonens spesielle bruk, kan avkreves vederlag for merkostnaden». Saken gjaldt et sameie der en seksjon, der det ble drevet restaurant, sto for et vannforbruk som utgjorde ca. 58,5 % av totalforbruket, mens de etter sameiebrøken kun betalte 22,4 % av kostnaden. Retten la vekt på at det her var tale om en såkalt særkostnad som kunne vært direktefakturert til den enkelte seksjonseier, at forbruket lett kunne måles, og at kostnaden var betydelig. Retten aksepterte derfor at kostnaden ble fordelt ihht. forbruket.

Det er imidlertid ikke gitt at en kostnad kan fordeles etter nytte selv om noen av beboerne åpenbart ikke har noen glede av investeringen. Høyesterett kom i en dom fra 2013 til at kostnaden til ny heis skulle deles etter sameiebrøken. I det aktuelle sameiet var det fire blokker med heis og tre blokker uten heis. Kostnadene til heisene var likevel fordelt etter sameiebrøk siden 1970-tallet. Etter at det brant i den ene blokken, slik at det måtte monteres ny heis, krevde imidlertid en gruppe sameiere at kostnadene til den nye heisen, og driften av alle heisene, måtte dekkes etter nytten, altså slik at de som bodde i blokk med heis betalte på heisene. Høyesteretts flertall (avstemmingen endte 3-2) var imidlertid ikke enig i dette. Det ble lagt vekt på at ordlyden «særlige grunner» taler for at det skal være en snever unntaksregel. Videre ble det lagt vekt på at det her ikke var tale om et nytt tiltak, men en videreføring av eksisterende ordning. Det kan altså godt tenkes at resultatet hadde blitt et annet om det var tale om nye tiltak.

Borettslagsloven

Fordelingen av felleskostnader i borettslag skal fremgå av bygge- og finansieringsplanen, jf. borettslagsloven § 2-6 tredje ledd og § 5-19. Grunnlaget for fordelingen kan være for eksempel areal, forbruk eller verdi. Loven angir ikke hvilken begrunnelse fordelingen skal hvile på, og det er tilstrekkelig at det i dokumentet angis hvilken brøk som skal legges til grunn.

Hovedregelen i loven er at denne fordelingen ikke kan endres. En slik endring ville forrykke verdiforholdet mellom andelene. Det kreves derfor enighet blant alle borettslagsandelene for å gjennomføre en slik endring. Fordelingen skal imidlertid justeres dersom endringer av boligen eller eiendommen fører til vesentlige endringer av verdiforholdene.

Videre har også borettslagsloven § 5-19 en regel som sier at visse kostnader kan fordeles etter nytte eller forbruk dersom «særlige grunner» taler for dette. I forarbeidene er det uttalt at regelen er mest aktuell «for nye tiltak som er klårt er mest til gagn berre for nokre av andelseigarane, eller der kostnadene er klårt forbruksavhengige, og forbruket kan målast og varierer mykje andelseigarane imellom» (Ot.prp. nr. 30 (2002-2003) kap. 12.