«Ordlyden styrer – men felles forståelse kan trumfe.»
Ta kontaktfor gratis innledende telefonsamtale
Hvor finner jeg egentlig kontraktsloven?
Mellom næringsdrivende er avtalen «loven». Det finnes ikke én generell kontraktslov som løser alt, så vi må ofte støtte oss til “alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper”. Det er uansett viktig hva dere faktisk skriver inn i kontrakten.
Hvordan leser man en kontrakt?
Høyesterett har flere ganger, blant annet i 2002 slått fast at hovedregelen for tolkning mellom profesjonelle parter er at: “kontrakter i næring … bør fortolkes objektivt, og … kontraktens ordlyd må tillegges stor vekt.” Og: “den som hevder en forståelse i strid med kontraktens ord, har bevisbyrden for at dette var partenes felles forståelse på avtaletiden.”
Hvorfor betyr ikke ordlyden alt da?
Hvis du kan dokumentere at dere faktisk hadde en “felles forståelse” om noe som avviker fra avtaleteksten, kan denne fellesforståelsen legges til grunn. Men her er terskelen høy, og det heter gjerne i rettspraksis at “det må – særlig i forretningsforhold – kreves nokså klare holdepunkter for at partene har en omforent forståelse som avviker fra ordlyden.”
For eksempel beviser e-poster mellom partene, at partene enige om at «hesten» egentlig betyr en Ford Mustang, altså et kjøretøy. Avtalen gjaldt altså ikke salg av en hest, men en bil.
Skriv klart fra begynnelsen av. Og hvis du senere skal påberope deg en felles mening som ikke står rett ut i avtalen, må du huske at du må kunne bevise den.
Jeg glemte å skrive at motpart må være lojal, hva gjør jeg nå?
Lojalitetsplikten mellom partene i avtalen gjelder uansett. Det er uskrevne regler for “skikk og bruk”, som gjelder ved siden av kontrakten og som er utviklet via rettspraksis.
Formuleringer fra rettspraksis går gjerne ut på at den er et “alminnelig kontraktsrettslig prinsipp … [som] gjelder … også i kommersielle forhold.”, og at “det stilles krav til en kontraktsparts adferd.».
Kan du gi meg et par eksempler på lojalitetsplikten?
Lojalitetsplikten kan for eksempel bedømmes fra to vinkler:
Den positive: plikt til aktivt å ivareta motpartens interesser der det er rimelig – typisk å gi nødvendige opplysninger, samarbeide om å nå formålet med avtalen og varsle om forhold som kan ramme den andre. “… og en plikt til aktivt å ivareta andres interesser.” Man har en plikt til å “bidra til å realisere kontraktens formål” og man har biforpliktelser som er utslag av lojalitetsplikten – typisk opplysnings- og informasjonsplikt.
Den negative: plikt til å avstå fra adferd som skader motpartens interesser, for eksempel å misbruke rettigheter på bekostning av den andre, eller “spille” på uklarheter til egen fordel. Fra litteraturen sier man gjerne at det er en «en plikt til å avstå fra adferd som krenker andres interesser …”
Virker lojalitetsplikt også på et AS – og på en aksjonæravtale for et AS?
Ja. Høyesterett presiserte i en dom fra 2020 at også anvendelsen av aksjeloven “må suppleres med en ulovfestet lojalitetsplikt”. I den saken fikk majoritetseieren kritikk for å flytte virksomhet vederlagsfritt til et søsterselskap. Dette var en “illojal tilsidesettelse” av minoritetsinteressene.
Du kan ikke rigge deg til en fordel i selskapslivet på bekostning av din partner, og gjemme deg bak formalia i loven. Har du inngått en aksjonæravtale, vil den kunne supplere hvordan dere skal styre selskapet. Den kan for eksempel definere et felles «mål».
Hvorfor er ordlyden i avtalen egentlig viktig?
Dette handler om forutsigbarhet. Kravet om objektiv tolkning av en kontrakt gir deg forutsigbarhet. Det samme gjelder for dine partnere, banker, forsikringsselskapet, og andre som forholder seg til avtalen du har inngått.
Har du noen kloke ord til slutt?
Jo, man kan kanskje si at lojalitetsplikten fyller hullene og forebygger uredelig adferd? Den kan i ytterste konsekvens gi erstatningsansvar for den som utnytter maktposisjonen eller tier om vesentlige forhold.
Man kan si det slik: gjennom et krav om lojalitet “begrenses partsdisposisjonene” og setter krav til «god opptreden» i samarbeidet.
Har du en liten huskeliste til meg?
- Bruk tid på å skriv enkelt og klart. Uklarheter slår oftest tilbake – og i profesjonelle forhold veier ordlyden tungt. Uklarhet går nemlig ofte ut over forfatteren.
- Er det lurt å la en advokat/jurist se over utkastet ditt? Vi vil hevde at svaret er ja.
- Ta høyde for det som ikke skal skje; «Skulle gjenstand A allikevel ikke bli levert til fristen, skal følgende skje:»
- Bevar bevis på «felles forståelse». Uten “klare holdepunkter” vinner avtaleteksten.
- Oppfør deg! Unngå å gjøre noe for å skade motparten, og bidra når det trengs (opplysningsplikt, samarbeid for å oppfylle kontrakten, varsle når noe viktig skjer)
- Husk at “avtalen er loven” – mens lojalitetsplikten er trafikkreglene som kan redde deg fra krasj.
Vi hjelper deg gjerne! Ta kontakt i dag.
Advokat Håkon Pinderød Eliassen har bred og lang erfaring med fast eiendom.
Telefon: 916 33 327
E-post: he@advokatfirmaoglend.no
