Hva gjør du når sameiet i den faste eiendommen ikke fungerer? Det er to veier ut av uføret; oppløsning av sameiet eller reseksjonering av boligen, for deretter å eventuelt selge din seksjon.
I situasjoner der en ting eller en fast eiendom eies av to eller flere med en ideell andel, eller eierbrøk, gjelder sameieloven. Loven bestemmer at avgjørelser skal tas ved flertallsbestemmelser, jf. sameieloven § 4[1]. Dette er problematisk i små sameier, der begge eierne eier ½ hver. Ved uenighet blir tvisten fort fastlåst.
Alternativ 1: Oppløsning av sameiet
Hvis uenigheten ikke lar seg løse, kan hver part kreve sameiet oppløst, jf. sameieloven § 15. Retten til å kreve sameiet oppløst er ubetinget.
Når sameiet oppløses skal eiendommen tvangsselges via domstolen. Domstolen oppnevner da en megler, som sørger for salg av eiendommen i det åpne markedet.
Ved et tvangssalg har sameierne forkjøpsrett.
Alternativ 2: Seksjonering av eiendommen med eventuelt påfølgende salg
I eierseksjonsloven av 2017 kom det inn en ny regel: Hvis sameiet er ordnet slik at hver sameier har enerett til å bruke en bruksenhet, kan hver sameier kreve eiendommen seksjonert, jf. eierseksjonsloven § 9[2].
Dette gjelder også i tilfeller der hver seksjon ikke er lovlig etablert som boenheter etter plan- og bygningsloven med kjøkken, bad og wc i sin bruksenhet. Dette kravet må oppfylles innen ett år etter opprettelsen av eierseksjonssameiet.
Eierseksjonsloven § 9 gjelder kun «bolig», og altså ikke fritidsboliger.
Borgarting lagmannsrett behandlet i 2019 en sak om dette. Her hadde partene etter tvist blitt enige om at hver part hadde bruksrett til hvert sitt hus på den faste eiendommen og en naturlig arrondert tomt rundt. Dette var tilstrekkelig til at retten aksepterte seksjonering, selv om den andre sameieren motsatte seg dette. Seksjoneringsbegjæringen omfattet heller ikke hele den faste eiendommen, slik den ene parten så det, men kun den delen av eiendommen der boligene lå. Dette var ikke et hinder for seksjonering. Eiendommen var overskjøtet med et delingsforbud. Heller ikke dette var til hinder for seksjonering, etter lagmannsrettens syn. Seksjoneringen videreførte kun den langvarige veletablerte bruken av eiendommen.
Parten som motsatte seg seksjonering mente også at dette ville medføre store ulemper for henne:
«B har anført at en seksjonering for henne innebærer stor risiko for økonomisk tap. Det er blant annet vist til at seksjonering vil koste B betydelige beløp i utlegg til medhjelper, sakkyndighet og prosessfullmektig. Det er videre vist til at eiendommens tomteverdi er høyere enn verdien på bygningsmassen, og at en tomt i et eierseksjonssameie vil ha en langt lavere verdi enn dersom den ligger på en eiendom som ikke er i sameie.»
Lagmannsretten tilla ikke disse argumentene avgjørende vekt.
Hva skal du gjøre?
Hvis du er i den situasjonen at eiendommen kan seksjoneres, kan dette være en fordelaktig måte å løse tvisten på. Du kan da få seksjonert din del av boligen/eiendommen ut fra motpartens. Dette kan i seg selv føre til at det er enklere å løse tvister dere imellom. Reglene for vedlikehold osv. følger da eierseksjonslovens regler, ikke sameielovens regler.
Videre kan det være fordelaktig om du sikter på å selge din del av eiendommen. Etter en seksjonering kan du fritt selge din del i et vanlig salg via megler. Vi antar at dette vil kunne gi en bedre pris for din del av eiendommen enn ved et samlet tvangssalg av eiendommen.
Kontakt oss
Advokat Håkon Halvorsen, og andre advokater ved kontoret, har lang erfaring med tvister i sameier og eierseksjonssameier, og bistår deg gjerne videre. Advokat Halvorsens kontaktinformasjon finner du her. Vi bistår klienter i Stavanger, Sandnes, Sola, Gjesdal, Klepp osv.
