Høyesterett avgjorde 26.mars 2021 (HR-2021-668-A)[1] en sak om prisavslag etter forekomst av skjeggkre. Avgjørelsen reiste prinsipielle spørsmål om risikofordelingen mellom selger og kjøper etter at forekomsten av skjeggkre var blitt fjernet for selgers regning, og deretter om rettingen i seg selv kunne gi grunnlag for prisavslag.
Spørsmålet var om risikoen for at skjeggkre igjen tok tilhold i boligen var selgers eller kjøpers risiko, og dermed om kjøper kunne kreve prisavslag for denne risikoen.
Lagmannsretten hadde i forkant lagt til grunn at skjeggkre utgjør en mangel, men ikke en så stor mangel alene at den var «vesentlig» ifølge avhendingsloven § 3-9 annet ledd.[2]
Høyesterett hadde ingen merknader i seg selv som indikerer at skjeggkre ikke er en mangel. Det hadde vært naturlig, ettersom Høyesterett bla. skulle vurdere hvem som hadde den økonomiske risikoen for at skjeggkre kom tilbake igjen, og ettersom Høyesterett også tok stilling til underrettspraksis.
I premiss 30, fant Høyesterett det «klart» at det ikke var noe «restlyte» som kunne gi prisavslag så lenge et anerkjent firma hadde erklært at boligen pr. domstidspunktet var fri for skjeggkre. Høyesterett støttet seg på at forekomsten og spredningen generelt er høy.
Høyesterett avviste kjøpernes krav om prisavslag, dels grunnet tvil om denne risikoen for nye forekomster overhodet var en mangel, men hovedsakelig fordi kjøperne ikke hadde «godtgjort» et restlyte pr. domstidspunktet.
Enkelt forklart betyr avgjørelsen at der selger foretar forsvarlig fjerning av skjeggkre med bruk av «nye og effektive utryddelsesmetoder» (premiss 35), kan ikke kjøper komme med et krav om prisavslag på toppen. Høyesterett viste her til underrettspraksis.
Av premiss 36 heter det at:
«Etter dette konkluderer jeg med at det ikke er grunnlag for prisavslag som følge av noe restlyte»
Det andre spørsmålet Høyesterett avgjorde, var at kjøperen ikke kunne kreve prisavslag for ulempene som rettingen medførte. Så lenge rettingen var blitt gjort «innen rimelig tid» ifølge avhendingsloven § 4-10 første og tredje ledd[3]. I premiss § 41 uttalte retten bl.a.
«….Selv om det for en del personer nok kan føles ubehagelig å vite at det er skjeggkre i huset, er ikke dette tilstrekkelig til å fastslå at rettingen innebar noen urimelig ulempe i lovens forstand.» Vurderingen måtte skje ut fra «…mer objektive kriterier.».
Høyesterett åpner imidlertid døren på gløtt for prisavslag der rettingen i seg selv utgjør en «urimelig ulempe», noe denne saken ikke gav grunnlag for å vurdere nærmere.
Dersom du ønsker bistand eller har spørsmål til denne type saker hjelper vi deg gjerne. Advokatfirma Øglænd & Co AS bistår både næringsdrivende og privatpersoner i Stavanger, Sandnes, Forus, Sola, Klepp, Gjesdal og omegn.
Denne artikkel er skrevet av advokat Håkon Pinderød Eliassen og advokat Harald Øglænd
