Norge har et sterkt leieboervern. Mislighold er ikke nok til å kaste ut en leieboer. I tillegg må man ha særskilt tvangsgrunnlag, og det er viktig å gjøre ting i riktig rekkefølge for å unngå at prosessen tar månedsvis.
Ved mislighold menes at partene i et kontraktsforhold helt eller delvis unnlater å oppfylle sine forpliktelser etter avtalen. Det beste rådet advokatfullmektig, Kristian Kleppe, hos Advokatfirma Øglænd & Co kan gi, er å ha det regulert i husleieavtalen at leieboer godtar tvangsfravikelse ved betalingsmislighold. Det vil si at leieboer må flytte hvis en ikke betaler husleien. De fleste standardavtaler har dette regulert. Det første huseier må gjøre ved mislighold når dette er regulert i husleieavtalen, er å fylle ut papirer fra politiets nettsider, et såkalt 4-18 varsel med 14 dagers betalingsfrist. Blir ikke det utestående beløpet betalt innen fristen, så må huseier gå til namsmannen for å få leieboer ut. Dette gjøres ved å sende inn en «begjæring om tvangsfravikelse», som er det juridiske grunnlaget en trenger i slike saker. De fleste flytter før namsmannen kommer.
– Det er svært viktig at en ikke kaster ut selv, for det er straffbart. Da kan en risikere straff og erstatningsansvar ved skade på ting. Må leieboer for eksempel på hotell, så kan en bli ansvarlig for regningen, forteller Kleppe.
Må få dom for å ha særskilt tvangsgrunnlag
Hvis det ikke står presisert i avtalen at en må flytte ved mislighold, er det en lang prosess å få personen ut. Da må en gjennom husleietvistutvalget og rettsapparatet for å få en dom på særskilt tvangsgrunnlag. Denne gis deretter til namsmannen.
– Det kan være katastrofalt å ikke ha det regulert i avtalen at leieboer må ut ved mislighold. Det tar fort 4-5 måneder å vente på dom, og ytterligere 4-5 måneder før namsmannen kommer. En kan risikere ett år uten husleie, som utleier kanskje er avhengig av for å betjene huslånet, sier Kleppe.
Kan ikke si opp leietaker uten begrunnelse
Det må foreligge en saklig grunn for å kunne si opp leietaker, og oppsigelsen må være skriftlig. Saklig grunn kan være at en selv eller noen i husstanden skal bruke leiligheten, at huset skal selges, at det foregår ulovlig virksomhet eller at leiligheten har blitt ramponert.
– Hvis leietaker protesterer på oppsigelsen innen en gitt frist, så må huseier gjennom rettsapparatet for å få en dom på særskilt tvangsgrunnlag. Denne gis til namsmannen. Protesterer ikke leietaker innen gitt frist, så frasier en seg muligheten til å protestere. Da kan huseier gå rett til namsmannen for å få leieboer kastet ut, forteller Kleppe.
