Vår erfaring er at det oppstår mange krevende tvister i eierseksjonssameier og borettslag. Vi har en betydelig mengde oppdrag for privatpersoner, eierseksjonssameier og borettslag i saker om bolig- og naborett. Dette er saker som betyr mye for klienten, og der vår viktigste rolle er å bidra til raske og rimelige løsninger.
Konflikter i eierseksjonssameier og borettslag
Vår erfaring er at det oppstår mange krevende tvister i eierseksjonssameier og borettslag. Her kan det være mye å forlange av styret/eierne å kunne alle reglene som gjelder. Dersom du sitter i et slikt styre, vil vi særlig anbefale å kontakte advokat tidlig. I verste fall kan du havne i ansvar for feil styret begår. Vår erfaring er at konflikter kan unngås dersom man søker bistand tidlig og er påpasselig ved utforming av avtaler og vedtekter.
Nabotvister
Naboloven gjelder ikke for naboer på samme gårds- og bruksnummer. Rammene for den enkelte seksjonseiers rådighet, og naboens tåleplikt, er å finne i eierseksjonsloven, og i sameiets vedtekter og ordensregler. I det videre skal vi kort redegjøre for reglene som finnes i eierseksjonsloven.
Seksjonseieren har rett til å bruke sin bruksenhet og fellesarealene til «det de er beregnet til eller vanligvis brukes til», og til «annet som er i samsvar med tiden og forholdene», jf. eierseksjonsloven § 25. Bruken må ikke påføre andre seksjonseiere «skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte». Bestemmelsen er bygget over samme lest som sameieloven § 3.
Lovens ordlyd gir anvisning på en skjønnsmessig terskel, og det vil i mange tilfeller være vanskelig å vurdere om bruken er lovlig. Skade som skyldes handlinger som er unødvendige eller ikke har noe fornuftig formål vil klart være ulovlig. Det kan være vanskeligere å avgjøre hva som er en urimelig ulempe. I en dom fra 1980 kom Høyesterett til at utleie av studenthybler i et eldre og dårlig isolert hus gav ulemper som oversteg det naboen i etasjen over med rimelighet måtte tåle.
Borettslagsloven § 5-11 bestemmer at andelseieren skal «fare fint med bustaden og fellesareala». Bruken må ikke på «urimelig eller unødvendig vis» være til «skade eller ulempe» for de andre andelseierne. Vurderingstemaet blir i det alt vesentlige det samme som i eierseksjonssameier.
Dyrehold i eierseksjonssameier og borettslag
Dyrehold er i utgangspunktet tillatt i eierseksjonssameier og borettslag, jf. eierseksjonsloven § 28 og borettslagsloven § 5-11. Sameiet/borettslaget kan imidlertid forby dyrehold i vedtektene eller ordensreglene. Slike regler bør inneholde en dispensasjonsadgang.
Selv om det foreligger et forbud kan brukeren av seksjonen likevel holde dyr dersom «gode grunner» taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen. Det klare eksempelet i denne sammenheng er den blinde som trenger blindehund, men dyr kan også være tillatt dersom de av andre grunner er til helbred for eieren. Det fremgår av bestemmelsen at dyreholdet ikke må være «til ulempe» for de andre seksjonseierne. Det må her kunne påvises en konkret ulempe, og enhver bagatellmessig ulempe er ikke tilstrekkelig til å hindre dyrehold.
Lading av elbil og hybridbiler i eierseksjonssameier og borettslag
En seksjonseier har rett til å anlegge ladepunkt for elbil eller hybridbil i tilknytning til en parkeringsplass som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan kun nekte dersom det foreligger en saklig grunn jf. eierseksjonsloven § 25.
Det skal etter lovteksten en del til for at en nektelse skal ha en «saklig grunn» så lenge ladepunktet installeres på lovlig måte. Utgangspunktet etter eierseksjonsloven er at det er den seksjonseieren som vil sette opp ladepunktet som må bære hele omkostningen ved dette. Det er imidlertid ikke klart om dette også omfatter oppgradering av elnettet.
Regjeringen har foreslått en lovendring i borettslagsloven som vil gi andelseiere også i borettslag rett til å sette opp ladepunkter for elbil. I og med at slike ladepunkter kan påføre borettslaget store kostnader til for eksempel ny elektrisk hovedtilførsel, er det foreslått et kostnadstak. Den maksimale kostnaden per andelseier er foreslått å være på halvparten av folktrygdens grunnbeløp, altså ca. kr. 50 000,-.
Borettslagsloven: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2003-06-06-39?q=borettslagslov
Artikkel på regjeringen.no: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/regjeringen-foreslar-a-gi-beboere-i-borettslag-rett-til-a-lade-hjemme/id2643812/
Vedlikeholdsplikt i eierseksjonssameier
I eierseksjonssameier reguleres vedlikeholdsplikten i eierseksjonsloven § 32 og § 33.
Seksjonseieren plikter å vedlikeholde sin bruksenhet slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper.
Videre er seksjonseierens vedlikeholdsplikt nå ganske detaljert regulert i loven:
«Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som
- inventar
- utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker
- apparater, for eksempel brannslukningsapparat
- skap, benker, innvendige dører med karmer
- listverk, skillevegger, tapet
- gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk
- vegg-, gulv- og himlingsplater
- rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring
- vinduer og ytterdører.
Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås.
Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten.
Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, men ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører.
Vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.
Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldige skader, for eksempel skader som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk.
I vedtektene kan det fastsettes at vedlikeholdsplikten etter denne paragrafen helt eller delvis påligger sameiet.
Etter et eierskifte har den nye seksjonseieren plikt til å utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskifting, etter denne paragrafen. Denne plikten gjelder selv om vedlikeholdet skulle ha vært utført av den tidligere seksjonseieren.»
Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter alt som faller utenfor seksjonseierens vedlikeholdsplikt, herunder «utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner». Videre omfatter sameiets vedlikeholdsplikt følgende:
«Felles installasjoner som går gjennom bruksenheter, slik som rør, ledninger og kanaler. Sameiet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom bruksenhetene hvis det ikke skaper vesentlig ulempe for den aktuelle seksjonseieren. Seksjonseieren skal gi sameiet adgang til bruksenheten for å vedlikeholde, installere og kontrollere installasjoner som nevnt i første og annet punktum. Kontroll og arbeid i bruksenhetene skal varsles i rimelig tid og gjennomføres slik at det ikke skaper unødvendig ulempe for seksjonseieren eller andre brukere.»
Sameiets vedlikeholdsplikt for enkelte deler av fellesarealet kan i vedtektene legges på en av seksjonseierne. En slik bestemmelse krever samtykke fra den seksjonseieren det gjelder. Vi vil generelt advare mot denne typen bestemmelser, da dette fort kan være kime til tvist, for eksempel om erstatningsansvar ved mangelfullt vedlikehold.
