Hjem – Tjenester for privatpersoner

Plan- og bygningsrett

I Norge er fast eiendom blant de største verdiene vi som private parter råder over. Da kan det være avgjørende å få fastlagt dine rettigheter både privat og offentligrettslig.

Kontakt oss

Plan- og bygningsrett

Utbyggingsretten handler om å utnytte egen eiendom, både på land eller ved sjø.

Har du selv en rett til å bygge ut, eller en rett til å protestere mot at naboen bygger ut?

Som advokater kan vi gi deg råd tidlig i prosessen, om hva du bør avklare før en byggesak. Innledende konsultasjoner behøver ikke å koste mye, og kan for eksempel gå ut på å orientere om regler, bevissikring, nyttige veiledere m.v. som kan være relevante for din situasjon.

Vi vil nedenfor si litt generelt om hvordan man kan tenke omkring plan – og bygningsloven, samt litt om utbyggingsrett. Videre kommer vi også inn på dette med søknadsplikt, unntak fra søknadsplikt, avstand til nabogrenser, og nabovarsling for å nevne noe.

Spørsmål du kanskje lurer på:

Hva er søknadspliktig, og hva slipper man å søke om? Gjelder det uansett?

Er reglene for avstanden til nabogrense fast på 4 meter, eller kan den variere ut fra situasjonen?

Veirett, er noe «alle» trenger og er opptatt av, men hva gjør du egentlig hvis du ikke har papirene i orden? Og hvordan går du frem hvis naboen har innredet naustet sitt til hytte? Kan du klage, er det en bruksendring?

Visste du at en reguleringsplan gir utbygger en fremtidig rettighet til å bygge, og at det kan være vanskelig å klage etter at planen er endelig vedtatt?

Hva har du egentlig lov å gjøre i strandsonen utenfor eiendommen din?

For utbyggere, kan rekkefølgevilkår være viktig å få vurdert. Kan det tenkes at vilkårene er ugyldige? Er du utbygger, må du gå riktig frem for å kunne kreve refusjon for kostnader fra andre grunneiere.

Dette er punkter vi sier mer om nedenfor.

Kort om rettsområdet

Dagens plan og bygningslov («pbl.») er fra 27.juni 2008, nr. 71, og avløste 1985- loven. Før dette hadde man bygningsloven av 1965, og før loven fra 1924. Før dette var det egne lover som gjaldt kun for storbyene.

Plan- og bygningsloven bygger forenklet sagt på et prinsipp om at alt som ikke er forbudt, er tillatt. Man sier gjerne at loven er en «ja -lov». Men det er naturligvis også mange avslagshjemler i loven man bør kjenne til.

Det er stadig rettsutvikling innenfor plan- og bygningsretten. Loven gjelder først og fremst på fastlandet, men i plan- og bygningsloven av 2008 ble lovens virkeområde i sjø utvidet til én nautisk mil utenfor grunnlinjen. Fast eiendom knyttet til sjø og vann, representerer også store verdier. I hvilket omfang har man rett til å legge ut moring, til å utvide bryggen, eller til å utnytte eget sjøareal utenfor egen eiendom til utfylling eller til båthavn? I hvilket omfang kan man nekte naboen tilsvarende tiltak? I slike tilfeller vil bl.a. privatretten, naboretten og strandretten komme som tillegg til de vurderinger som må gjøres etter plan – og bygningslovgivningen. Den rett man har til å bygge på og i tilknytning til egen eiendom, kan samles i ett felles begrep; utbyggingsretten.

Søknadsplikt og unntak

Loven bygger på et prinsipp om at man må søke aktivt for å få en tillatelse. Søknadsplikt er regulert i pbl. § 20-2 og 20-1.¹

Mange tiltak er unntatt søknadsplikt, se pbl. § 20-5.² Byggesaksforskriften definerer i § 4-1³ nærmere hva unntakene går ut på. Unntak fra plikten til å søke, må ikke forveksles med at det er fritt frem. Et eksempel er regler om avstand til nabogrense ved murer, fyllinger, byggverk mv., eller spesifikke planbestemmelser i reguleringsplan eller i kommuneplanens arealdel. Det finnes også tiltak som i praksis er så små, at de ikke søknadspliktige, selv om de ikke står oppført som unntak i byggesaksforskriften. Et eksempel er utlegging av moring i sjø, forutsatt at det ikke strider mot planbestemmelser⁴.

Avstandskrav er en regel som gjelder selv om man slipper å søke kommunen⁵. Har naboen lov til å bygge en mur i nabogrensen, eller en fylling? Når gjelder det 1 meter regel og når gjelder 4 meters regelen? Når kan kommunen overstyre naboen? Dette er spørsmål vi kan hjelpe med å vurdere.

Om avstand til nabogrense er regulert spesifikt i byggesaksforskriften § 4-1, er det dette avstandskravet som gjelder. Er det ikke beskrevet unntak, er det altså 4 meters regelen som gjelder som utgangspunktspunkt, etter pbl. § 29-4⁶.

Etter pbl. § 29-4 tredje ledd kan imidlertid samtykke fra eier være nok, men også «kommunen kan godkjenne» mindre tiltak også helt på eiendomsgrensen. Mindre tiltak er definert som bygninger under 50 m2, og tiltak som kan sammenlignes mot dette⁷.

Oppsummert, dersom det tiltaket du skal gjøre, er beskrevet i byggesaksforskriften § 4-1, er det dette du kan følge. Er det ikke beskrevet der, må man gå over til pbl. § 29-4. Vil man bryte 4-metersregelen må man som hovedregel få aksept fra nabo, eller fra kommunen ifølge den «forenklede godkjenningsordningen». Da slår det inn en interesseavveining. Men en forutsetning for at kommunen overhodet har rett til å godkjenne, er altså at tiltaket i seg selv er «mindre», det er skjønnsmessig. Her kan du som nabo argumentere for og imot. Et nyttig rundskriv om nabogrenser og mange andre tema er rundskriv H-8/15⁸, og dets punkt 4 om grenser. Det gjentas at egne byggegrenser kan følge av reguleringsplan/arealdelen, så sjekk alltid med kommunen først, selv om tiltaket i seg selv er unntatt fra søknadsplikt.

Kommunene har etter forvaltningsloven § 11, generell veiledningsplikt når borgerne tar kontakt. Kommunen tar ikke stilling til privatrettslige forhold. Advokaten kan både vurdere det offentligrettslige og privatrettslige sider.

Vi har som advokater med erfaring innen feltet, kompetanse på å vurdere spørsmål som oppstår før søknadsprosessen, spørsmål knyttet til søknadsprosessen, og til å for eksempel bistå med merknader til nabovarsel, til forenklet godkjenning etter pbl. § 29-4, klager etter plan- og bygningslovgivningen eller til Sivilombudsmannen.

Standard frist for å kommentere nabovarsel er 2 uker⁹. Det er også svært viktig å merke seg den korte klagefristen på 3 uker ved enkeltvedtak etter plan- og bygningsloven, mens det gjelder en frist på 1 år for klager til Sivilombudsmannen. Mange taper sin rett, fordi de venter for lenge med å søke råd. Er klagefristen gått ut, kan ugyldige vedtak som regel allikevel angripes, men det er vanskeligere. Et vedtak er som regel ugyldig, hvis det offentlige manglet lovhjemmel for å fatte vedtaket. Det kan ofte innebære vanskelige tolkninger, der man bør la seg bistå av advokat.

Tillatelser bortfaller automatisk etter 3 år, eller etter bare 2 år om arbeidet innstilles/har for dårlig fremdrift.¹⁰ Man må i praksis ha en godt synlig fremdrift; det holder altså ikke å sette i en spiker fra tid til annen.

Samtidig som loven er en «ja- lov», finnes det altså flere avslagshjemler eller bortfallshjemler. De vanligste avslagshjemlene er avstand til nabogrensen etter pbl. 29-4, krav til visuelle kvaliteter etter pbl. § 29-2, sikret veiadkomst etter pbl. 27-4, eller regler om byggegrenser i offentlig plan. Det finnes flere andre eksempler.

Kort om veirett

Det å ha veirett, dvs. sikret adkomst, er et krav, ifølge pbl. § 27-4. Et eksempel som kan oppstå ved fradeling av eiendom, er at mange kommuner kun godtar tinglyste rettigheter om veirett når byggesøknaden behandles eller ved søknad om fradeling. Men ved fradeling av ny tomt, godtar ikke tinglysingsmyndigheten «forhåndstinglysning», dvs. før fradeling har skjedd. Da har man en utfordring.

Loven åpner for alternativene «..sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument² eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen³ godtar som tilfredsstillende.» ifølge pbl. § 27-4¹¹. Derfor må erklæringen som følger byggesøknaden utformes slik at den godtas både av byggesaksavdelingen og av tinglysningsmyndigheten.

I de tilfeller grunneier ikke vil gi deg veirett, for eksempel i et nytt byggeområde eller i et område med reguleringsplan, er ofte spørsmålet om man kan skaffe seg veirett på andre måter. Både plan- og bygningsloven § 16-5¹² og vegloven § 53¹³ har regler om ekspropriasjon og fastsettelse av veirett via jordskifteretten. Men det er bare plan- og bygningsloven som har uttrykkelig lovhjemmel for å forhåndstiltre en eiendom. Vegloven § 53 går noe lenger enn pbl. § 16-5, fordi sistnevnte gjelder «felles adkomst», mens vegloven § 53 omhandler privat veg. Det kan derfor lønne seg å ha en advokat til å vurdere din sak, både før og underveis i prosessen.

Bruksendring

Bruksendring er generelt søknadspliktig etter pbl. § 20-1 første ledd bokstav d). Endret bruk av en eiendom reiser egne spørsmål som bør vurderes i alle tilfeller av endret bruk, uansett hvor eiendommen ligger. Forenklet kan man si at det foreligger søknadspliktig bruksendring, når den nye bruken avviker fra det som står i opprinnelig byggetillatelse, eller endring i forhold til etablert praksis. Da skal man normalt søke det offentlige. Man må her skille mellom plikten til å søke, og hvorvidt det faktisk foreligger en bruksendring, det er to forskjellige vurderinger, der plikten til å søke er den strengeste.

Vi kan bistå med vurderingen i forkant eller for eksempel der naboen har tatt i bruk boligen til detaljhandel. Vi har også kompetanse på å vurdere spørsmål i spenningsfeltet mellom plan- og bygningslovgivningen og matrikkelloven. Trenger man for eksempel alltid å søke om bruksendring, hvis man i svært lang tid har brukt huset som hytte? Hvilken matrikkelkode (bygningstypekode) skal kommunen sette for eiendommen i matrikkelen? Tommelfingerregelen her er at matrikkelen skal speile lovlig etablert bruk eller det som fremgår av tillatelsen, jf. SAK10 § 6-6 og matrikkelforskriften § 60; kommunen plikter naturlig nok å rapportere i samsvar med realitetene.

Er huset blitt brukt som familiehytte siden 50 -tallet, kan man eksempelvis hevde det foreligger lovlig etablert bruk, som gir deg krav på å kalle eiendommen «fritidsbolig», uten å søke bruksendring. En forutsetning er at bruken har vært uavbrutt, og at du kan sannsynliggjøre det du sier. Da skal rapporteringen for eksempel til matrikkelen også samsvare med vurderingen som foretas etter plan- og bygningslovens regler. Skatteetaten er blant de som gjør uttrekk fra matrikkelen for å bedømme skattespørsmål (bl.a. sekundærbolig), og kommunen selv beregner ofte renovasjonskostnader mv. ut fra kodene. Dermed har kodingen rettsvirkninger utover det å vise utad hva som er lovlig bruk av eiendommen.

Rettsvirkning av reguleringsplan

Arealplan til kommuneplanen og reguleringsplan, har begge direkte rettsvirkning. Det betyr at vedtatt plan binder alle og enhver, se pbl. § 11-6 og 12-4. Er tiltaket ditt i tråd med plan, har man som det klare utgangspunkt rett til å bygge. Kommunen kan altså som hovedregel ikke avslå søknaden. Det følger direkte av lovens § 12-4 nr 3¹⁴. I så fall må det være andre lovbestemmelser som gir grunn til avslag.

I noen tilfeller kan det offentlige ha regulert din private eiendom til offentlige formål, for eksempel til friområde. Det er nok oftest lovlig, men det bør vurderes om du er i tvil¹⁵. Plan- og bygningsloven regulerer kun hvordan en eiendom skal brukes på i fremtiden, og regulerer ikke de private eierforhold. Du er altså fortsatt eier av ditt eget areal, selv om reguleringen er endret. Det fremstår kanskje selvsagt, men mindre kommuner kan erfaringsmessig her trå feil.

For å ta i bruk eiendommen til offentlige formål, må det offentlige gjennomføre planen. Det innebærer normalt enten å inngå avtale med deg som tinglyses, eller å foreta ekspropriasjon i medhold av reguleringsplan. Men i noen tilfeller kan kommunen ha tapt sin rett til å foreta ekspropriasjon fordi adgangen foreldes etter 10 år¹⁶. Advokaten kan hjelpe med å vurdere de spørsmålene som reiser seg.

Strandrett og utbyggingsrett

Strandretten strekker seg lenger enn eiendomsretten, og handler om ulik utnyttelse av sjøarealet utenfor eiendomsgrensene. Det kan da komme spørsmål om utfyllingsrett, tilflottsrett, bading og friluftsliv, men også kommersiell utnyttelse til båthavn m.v. En strandeier, kan som andre grunneiere som utgangspunkt fylle ut, bygge brygge eller byggverk på egen eiendom, og nekte andre å gjøre det samme.

Utbygging i strandsonen, og ikke minst dispensasjoner, reiser særlige spørsmål innen plan- og bygningsretten. Utgangspunktet er at all utbygging innenfor 100- metersbeltet, er forbudt etter lovens § 1-8¹⁷. Har man en byggegrense å forholde seg til, kan det stille seg annerledes, og man slipper å søke dispensasjon fra forbudet. Byggegrenser må fremgå enten av teksten i planverket, eller av kartet. Allerede inntegnede bygninger på kartet, utgjør også byggegrenser i lovens forstand iht. uttalelser fra departementet.

I HR-2019-00280-A (Skjærhalden gjestebrygger AS), gjennomgikk Høyesterett sentrale trekk ved utbyggingsretten og strandretten. Som advokater kan vi gi råd i forkant, for å planlegge utbygging, eller for å unngå at du som grunneier lider tap av din rett til å bygge ut eller utnytte eiendommen. Akkurat det, rammet grunneieren i saken som Høyesterett hadde til behandling. Hun hadde i praksis akseptert og ellers forholdt seg passiv til at nabo bygget ut båthavn foran egen eiendom. Det er relativt enkle råd som skal til, men det kan få store konsekvenser om man ikke følger dem.

Rekkefølgevilkår i reguleringsplan

Et annet dagsaktuelt tema, er om rekkefølgevilkår i reguleringsplaner og eventuelt i utbyggingsavtaler¹⁸, kan være ugyldige. Det er lite rettspraksis om dette, men to ferske dommer fra Oslo tingrett indikerer at grensen er nådd ved at rekkefølgekrav er blitt kjent ugyldige. Om Høyesterett kommer til samme resultat, gjenstår å se. Selv om det kanskje ikke er et krav, kan det være lurt å ta skriftlig forbehold ved tvilsomme rekkefølgekrav allerede når utbyggingsavtale inngås. Loven åpner i seg selv for avtalefrihet, så det er alltid å anbefale at det tas skriftlig forbehold.

Som utbygger er hensynet til forutsigbarhet svært viktig. Krav om opparbeidelse av offentlige infrastruktur kan komme som kostbare krav fra planmyndigheten sent i planprosessen. Juridisk sett kan dette formuleres som et spørsmål om kommunen hadde lovhjemmel til å vedta det aktuelle rekkefølgekravet. Fakta i saken må da vurderes inngående opp mot ordlyden i pbl. § 12-7 nr. 10¹⁹;

«§ 12‐7 nr. 10: «I reguleringsplan kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser til arealformål og hensynssoner om følgende forhold:»

Forenklet sagt bør utbygger vurdere om rekkefølgekravet egentlig er et «nødvendig» krav. Det vil nok ofte være å anse som nødvendig hvis behovet for den aktuelle sykkelvei eller ombygging, kommer som en direkte følge av den nye reguleringsplanen eller utbyggingen. Det må altså være en relevant og nær sammenheng mellom ytelsen og planen. Tolkningen av 12-7 nr 10 er av tingretten antatt å skulle skje i samsvar med kapittel 17 som gjelder for utbyggingsavtalene.

Motsatt så skal ikke rekkefølgekrav fungere som en skatt/inntektskilde for det offentlige; både lovens ordlyd, forarbeider og andre rettskilder, begrunner et slikt syn. Hvis rekkefølgevilkåret fremstår som utløst av sistnevnte hensyn – kun som en skatt/inntektskilde – bør man få spørsmålet nærmere vurdert.

Refusjon

Plan- og bygningslovens kapittel 18²⁰, inneholder regler om refusjon. På samme måte som ved byggesøknader, er heller ikke refusjon noe man får automatisk. Man må altså søke, noe som fremgår av pbl. § 18-3 (1), om at man kan kreve sine utlegg refundert. Enkelt forklart handler det om å få penger tilbake ved å dele infrastrukturkostnadene med de andre som har nytte av utbyggingen. Den grunneier som får økt potensialet for sin eiendom, skal enkelt forklart normalt måtte betale for det. Det andre er at utbygging, og infrastruktur må gå hånd i hånd. Men kravet er begrenset til verdiøkningen det medfører for den refusjonspliktige. Det gjelder en presumpsjon for at byggekostnadene samsvarer med verdiøkning, i følge lovens forarbeider.

Ved refusjon pulveriserer man altså egne infrastrukturkostnader på flere hender. Men det er også kjente feller man kan gå i, for eksempel å starte opp byggeprosjektet (særlig vei, vann, avløp) uten å innhente forhåndstillatelse fra kommunen etter pbl. 18-8 (3)²¹. Man kan altså tape retten til refusjon, dersom man starter uten slik forhåndsgodkjenning, og det kan selvsagt bli en kostbar erfaring.

Overordnet

Vi har ovenfor pekt på noen praktiske eksempler som kan reise seg innen plan- og bygningsretten. Det er et spennende og viktig fagfelt, forbundet med store verdier enten man er utbygger, privat, offentlig eller nabo. Derfor bør man lære reglene å kjenne og eventuelt få bistand til å foreta en vurdering. Ønsker du som privat eller offentlig aktør vår bistand, er du velkommen til å ta kontakt.