Hvilke rettigheter har man som ektefelle eller samboer under skiftet ved ektefellens/samboerens død? Kan barna kaste en ut på dagen? Kan man bruke bilen videre? Må man betale husleie? Disse spørsmålene var tidligere ikke lovregulert, men er nå regulert i ny arvelov § 111.

 

Utgangspunktet er at lengstlevende ektefelle eller samboer har rett til å fortsette å bo i det som var felles bolig så lenge skiftet pågår. Dette gjelder selv om boligen var eid kun av førstavdøde. Lengstlevende har også bruksrett til løsøre som var i felles bruk. Dette kan for eksempel være en bil avdøde eide, men som (også) ble brukt av lengstlevende.

 

Det første året er bruksretten vederlagsfri. Det kan altså ikke kreves leie. Det vil imidlertid være naturlig, og i tråd med lovteksten, at lengstlevende dekker de øvrige løpende utgiftene knyttet til boligen/eiendelen, men den nøyaktige grensen for hva som regnes som «vederlagsfritt» er ikke avklart i loven eller forarbeidene.

 

Når det er gått et år etter dødsfallet kan dødsboet kreve vederlag for bruksretten, forutsatt at det fortsatt ikke er fastsatt hvem som skal overta boligen. Om man tolker loven bokstavelig må det, ved salg i det åpne markedet, være inngått avtale om salg til en enkelt kjøper. Det er imidlertid ikke opplagt at loven skal tolkes slik. Det kan også være naturlig å se det slik at dersom det er avklart at lengstlevende ikke skal overta boligen, er vilkåret oppfylt for å kreve vederlag når det er gått et år.

 

Dersom skiftet trekker ut, eller det «ellers er åpenbart urimelig» at bruksretten er vederlagsfri, kan retten bestemme at det skal betales helt eller delvis vederlag for bruken. Til dette uttales i forarbeidene:

 

«Om bruken har vært beskjeden eller den gjenlevendes økonomiske situasjon tilsier det, kan vederlaget settes betydelige lavere enn markedspris. Det skal ses hen til hva som i den konkrete situasjonen fremstår som rimelig. Den gjenlevende kan uansett unngå et krav om vederlag ved å medvirke til fortgang i skiftebehandlingen eller ved å overlate disposisjonsadgangen til dødsboet.»

 

Det kan kreves vederlag også for eiendeler som var i sameie mellom avdøde og ektefellen/samboeren, da slik at det betales leie kun for den delen som tilhørte avdøde.

 

Loven har også en sikkerhetsventil for de tilfeller der bruksretten kan lede til uheldige situasjoner:

 

«Er det en fare for at ektefellen eller samboeren på en utilbørlig måte forsinker gjennomføringen av skiftet eller forringer dødsboets krav, kan retten frata ham eller henne råderetten over eiendelene.»

 

For at det skal være aktuelt å frata lengstlevende bruksretten må det foreligge fare for at bobehandlingen forsinkes eller at dødsboets verdier reduseres. Loven sier ikke med hvor mye, men det må være mer enn en ubetydelig forsinkelse eller reduksjon.

 

Det var opprinnelig foreslått at det måtte være en «nærliggende» fare for at ektefellen/samboeren forsinket skiftet eller forringet dødsboets verdier, men dette vilkåret ble tatt bort i den vedtatte versjonen av loven.

 

Videre er det et vilkår at den faren lengstlevende utgjør finner sted fordi han/hun opptrer «på en utilbørlig måte». Ifølge forarbeidene må lengstlevende

 

«ha stor frihet til å disponere over eiendeler ved vanlig bruk, og det må normalt også godtas at gjenlevende selger eller bytter ut eiendeler. Gjenlevende må også ha samme frihet som andre til å gjøre sine rettigheter gjeldende under bobehandlingen, og det vil eksempelvis normalt ikke være utilbørlig at gjenlevende reiser skiftetvist eller ordinært søksmål under bobehandlingen. (Unntak kan tenkes hvis skiftetvisten eller søksmålet fremstår som ubegrunnet.)»

 

Til sist sier bestemmelsen at lengstlevendes rådighet «helt eller delvis» kan fratas ektefellen. Grunntanken er at det ikke skal gjøres større inngrep enn det som er nødvendig i lengstlevendes rådighet. Forarbeidene sier det videre slik:

 

«Det kan bare helt unntaksvis være aktuelt å frata gjenlevende ektefelle full rådighet over eiendelene, siden dette vil være et svært betydelig inngrep. Dette vil sannsynligvis bare være aktuelt hvor gjenlevende ektefelle er satt under vergemål.»

 

Vår erfaring er dessverre at det er et langt bredere lag av befolkningen som kan tenkes å opptre på en måte som fyller vilkårene enn de som ev. er satt under vergemål. Motsatt er det langt fra alle som er under vergemål som vil opptre på en måte som oppfyller vilkårene. Vi kan derfor ikke si oss enige i departementets forventning om at dette kun vil være aktuelt der gjenlevende er satt under vergemål.

 

Vi anbefaler at det inngås en skriftlig avtale mellom dødsboet og lengstlevende dersom det er aktuelt at lengstlevende skal bo i boligen eller bruke avdødes eiendeler i noen tid i medhold av denne bestemmelsen. Avtalen bør regulere hvem som skal dekke de forskjellige kostnadene knyttet til boligen/eiendelen, adgangen til besiktigelser og visninger, for eksempel knyttet til salgsprosessen underveis i botiden, vedlikehold, utflyttingstid osv. Vi bistår gjerne parter i slike situasjoner, og har lang erfaring fra både offentlig og privat skifte av dødsbo.

 

Denne artikkel er skrevet av advokat Håkon Halvorsen

Advokatfirma Øglænd & Co tilbyr oppgjørsoppdrag til deg som skal selge bolig, og som ikke egentlig har behov for den fulle bredden i det en eiendomsmegler kan tilby med annonsering og annet.

Oppgjørsoppdrag inkluderer:

  • Utarbeidelse av kjøpekontrakt og skjøte.
  • Tinglysning av skjøte og pantobligasjoner.
  • Innfrielse av gjeld og sletting av pantobligasjoner.
  • Gjennomføring av oppgjøret.

Gjennomføring av en eiendomsoverdragelse ved oppgjørsoppdrag hos oss gir deg rådgivning, klargjorte dokumenter, og en sikker gjennomføring av selve oppgjøret i tråd med trygg praksis for dette.

På nærmere vilkår tilbyr vi fastpris for oppgjørsoppdrag med kr 14 900,- inkl. mva.

I tillegg til fastpris kommer omkostninger, herunder:

  • Gebyrer til innhenting av offentlige opplysninger, kartverk, tinglysningsgebyrer, forsikring og andre omkostninger.

For øvrig anbefaler vi gjennomføring av et kontraktsmøte der begge parter i handelen deltar, sammen med advokat, for gjennomgang av avtalens innhold og signering. Arbeid med kontraktsmøte faktureres i tillegg til fastpris, etter medgått tid.

Vi anbefaler også at det utarbeides tilstandsrapport for boligen før salg av hensyn til selgers dokumentasjonsplikt.

For oppdrag med følgende omfang må betaling avtales konkret:

  • Oppdrag der det foreligger mer enn 10 frivillige pengeheftelser på aktuelle eiendom.
  • Oppdrag hvor det foreligger ikke-pengemessige heftelser / realservitutter på aktuelle eiendom som må klargjøres og eventuelt slettes.
  • Oppdrag hvor det foreligger utlegg på aktuell eiendom som må slettes.

 

Denne artikkel er skrevet av advokat Gullik Maudal Huseby.

  1. Innledning

Vi bistår ofte ektefeller med mine, dine og våre barn med hensyn til arv og skifte. Noen ønsker å gi mest mulig til ektefellen, mens andre vil at et eller flere av barna skal få mest mulig. Her gjennomgås følgende:

 

  • Arvens fordeling uten testamente
  • Kan jeg gjøre ektefellen arveløs?
  • Kan jeg gjøre mine barn arveløse?
  • Oppsummering – ektefellens testasjonsfrihet
  • Kan jeg bestemme hvem som arver mine eiendeler?
  • Andre tips

 

Denne artikkelen gjelder kun for ektefeller med barn. For samboere gjelder andre regler.

 

Ektefeller bør vurdere å skrive ektepakt og testamente, og særlig om de har særkullsbarn.

 

Hvis en av ektefellene dør, skal det gjennomføres en deling i to ledd:

 

  1. Først gjennomføres et «skilsmisseoppgjør» mellom ektefellen og den avdødes dødsbo. Det som tilfaller avdøde på «skilsmisseoppgjøret», går inn i dødsboet, og
  2. deretter foretas en deling av selve dødsboet.

 

På første del av skiftet gjelder ekteskapslovens regler (og en ev. ektepakt), og på andre del av skiftet gjelder arvelovens regler (og et ev. testamente). Ektefellene kan altså styre store deler av «skilsmisseoppgjøret» ved hjelp av en ektepakt. Om dette er gjort er skiftet av dette første leddet forutsigbart, og det er liten fare for uenighet mellom lengstlevende ektefelle og avdødes arvinger etter loven.

 

I denne artikkel gjennomgår jeg ikke «skilsmisseoppgjøret», men ser på fordelingen av arven i dødsboet etter avdøde.

 

  1. Arvens fordeling uten testamente

Der avdøde ektefelle hadde barn, arver lengstlevende ektefelle ¼ av dødsboet. Avdødes barn arver det øvrige, altså ¾.

 

Ektefellens minstearv er 4G. G er folketrygdens grunnbeløp, og endres årlig. Per 2021 er beløpet 106 399 kroner, slik at 4G er 425 596 kroner. Hvis dødsboet er lite, slik at 4G utgjør mer enn ¼, går ektefellens minstearv foran barnas rett til arv. Om dødsboet er på totalt 425 000 kroner, arver altså ektefellen alt.

 

Arven til barna fordeles likt mellom dem. Hvis et barn er død, arver dennes barn forelderens del med en lik del hver. Hvis avdøde ektefelles barn er død uten at det igjen etterlater seg barn, arver den avdøde ektefellens øvrige barn dennes del likt.

 

  1. Kan jeg gjøre ektefellen arveløs?

Nei, du kan ikke gjøre ektefellen arveløs. I testamente kan du bestemme at ektefellen arver mindre enn lovens sats på ¼, men arven kan maksimalt settes ned til 4G der avdøde har barn/livsarvinger. Et slikt testamente er normalt kun gyldig dersom det kan dokumenteres at ektefellen som får sin arv redusert er informert om dette.

 

  1. Kan jeg gjøre mine barn arveløse?

Nei, du kan heller ikke gjøre dine barn arveløse.

 

Barna har etter loven krav på 2/3 av arven. Denne arven kan i utgangspunktet ikke reduseres i testamente. Loven har imidlertid et makstak på barnas pliktdelsarv. Barna har kun krav på 2/3 av boet om den enkeltes del utgjør mindre enn 15G (per 2021: 1 595 985 kroner).

 

Det vil si at dersom man har ett barn, må boet være større enn 2 393 978 kroner (altså større enn 22,5G) før man kan testamentere over mer enn 1/3. Da utgjør barnets 15G akkurat 2/3 av boet, og alt over dette kan man altså testamentere fritt over. Det fremgår videre av tabellen under hvilke beløp som gjelder om ektefellen har flere barn.

 

Antall barn Barnas pliktdelsarv (2/3) Skjæringspunkt for testasjonsfrihet Skjæringspunkt i G
1                               1 595 985                  2 393 978                            22,50
2                               3 191 970                  4 787 955                            45,00
3                               4 787 955                  7 181 933                            67,50
4                               6 383 940                  9 575 910                            90,00
5                               7 979 925               11 969 888                         112,50
6                               9 575 910               14 363 865                         135,00

 

  1. Oppsummering – ektefellens testasjonsfrihet

Det gjennomgåtte innebærer at en ektefelle som ønsker å begunstige den andre ektefellen på bekostning av sine barn, kan øke ektefellearven fra ¼ (25 %) til 1/3 (33 %) av boet. Denne differansen på 1/12 (8 % av boet) kan også testamenteres til andre.

 

I dødsbo med større verdier, jf. tabellen over, kan ektefellen begrense arven til barna til 15G, og fritt råde over det øvrige.

 

Hvis man ønsker å redusere ektefellens arv til fordel for barna, kan ektefellens arv reduseres til 4G der man selv har barn. Det som da tas fra ektefellen kan testamenteres til barna, eller til andre.

 

  1. Kan jeg bestemme hvem som arver mine eiendeler?

Ovennevnte regler bestemmer hvem som arver verdien av boets eiendeler. Reglene bestemmer imidlertid ikke hvem som faktisk overtar den enkelte eiendel.

 

Ektefellen kan i testamente bestemme hvem som skal overta de forskjellige eiendelene. Dette gjelder også selv om eiendelen har en verdi som overstiger det arvingen skal motta som arv, forutsatt at arvingen kjøper ut de øvrige arvingene. Denne regelen er ny i arveloven. Det forutsettes at eiendelen eies fullt ut av ektefellen selv.

 

Lengstlevende ektefelle har, hvis ikke særlige grunner tilsier noe annet, rett til å overta felles bolig og løsøre avdøde etterlater seg. Denne retten kan ikke endres i testamente.

 

  1. Andre tips

Du kan videre bestemme i testamente at arven etter deg skal

  • være arvingens særeie, og/eller
  • båndlegges til arvingen er 25 år, og arven kan i samme perioden holdes unna arvingens kreditorer.

 

Reglene redegjort for i denne artikkel gjelder disposisjoner som får realitet ved din død. I levende live kan du imidlertid gi bort eller selge ting fritt, med mindre du for eksempel sitter i uskiftet bo eller har andre rettslige båndleggelser. Forutsetningen er at gaven/overføringen får en realitet for deg i live.

 

Livsforsikringer tilfaller ektefellen/den begunstigede uten at de omfattes av testamentsreglene. Slike forsikringer er derfor gunstig for å sikre lengstlevende uten å kutte i barnas arv.

 

Lengstlevende har rett til å sitte i uskifte med felleseie og felles barn. Uskifte kan imidlertid ha en del utilsiktede virkninger, og du bør tenke deg godt om, og helst rådføre deg med advokat, før du velger å sitte i uskifte.

 

Dersom du ønsker bistand eller har spørsmål til denne type saker hjelper vi deg gjerne. Advokatfirma Øglænd & Co AS bistår både næringsdrivende og privatpersoner i Stavanger, Sandnes, Forus, Sola, Klepp, Gjesdal og omegn.

Denne artikkel er skrevet av advokat Håkon Halvorsen

Høyesterett avgjorde 26.mars 2021 (HR-2021-668-A)[1] en sak om prisavslag etter forekomst av skjeggkre. Avgjørelsen reiste prinsipielle spørsmål om risikofordelingen mellom selger og kjøper etter at forekomsten av skjeggkre var blitt fjernet for selgers regning, og deretter om rettingen i seg selv kunne gi grunnlag for prisavslag.

Spørsmålet var om risikoen for at skjeggkre igjen tok tilhold i boligen var selgers eller kjøpers risiko, og dermed om kjøper kunne kreve prisavslag for denne risikoen.

Lagmannsretten hadde i forkant lagt til grunn at skjeggkre utgjør en mangel, men ikke en så stor mangel alene at den var «vesentlig» ifølge avhendingsloven § 3-9 annet ledd.[2]

Høyesterett hadde ingen merknader i seg selv som indikerer at skjeggkre ikke er en mangel. Det hadde vært naturlig, ettersom Høyesterett bla. skulle vurdere hvem som hadde den økonomiske risikoen for at skjeggkre kom tilbake igjen, og ettersom Høyesterett også tok stilling til underrettspraksis.

I premiss 30, fant Høyesterett det «klart» at det ikke var noe «restlyte» som kunne gi prisavslag så lenge et anerkjent firma hadde erklært at boligen pr. domstidspunktet var fri for skjeggkre. Høyesterett støttet seg på at forekomsten og spredningen generelt er høy.

Høyesterett avviste kjøpernes krav om prisavslag, dels grunnet tvil om denne risikoen for nye forekomster overhodet var en mangel, men hovedsakelig fordi kjøperne ikke hadde «godtgjort» et restlyte pr. domstidspunktet.

Enkelt forklart betyr avgjørelsen at der selger foretar forsvarlig fjerning av skjeggkre med bruk av «nye og effektive utryddelsesmetoder» (premiss 35), kan ikke kjøper komme med et krav om prisavslag på toppen. Høyesterett viste her til underrettspraksis.

Av premiss 36 heter det at:

«Etter dette konkluderer jeg med at det ikke er grunnlag for prisavslag som følge av noe restlyte»

Det andre spørsmålet Høyesterett avgjorde, var at kjøperen ikke kunne kreve prisavslag for ulempene som rettingen medførte. Så lenge rettingen var blitt gjort «innen rimelig tid» ifølge avhendingsloven § 4-10 første og tredje ledd[3]. I premiss § 41 uttalte retten bl.a.

«….Selv om det for en del personer nok kan føles ubehagelig å vite at det er skjeggkre i huset, er ikke dette tilstrekkelig til å fastslå at rettingen innebar noen urimelig ulempe i lovens forstand.» Vurderingen måtte skje ut fra «…mer objektive kriterier.».

Høyesterett åpner imidlertid døren på gløtt for prisavslag der rettingen i seg selv utgjør en «urimelig ulempe», noe denne saken ikke gav grunnlag for å vurdere nærmere.

 

Dersom du ønsker bistand eller har spørsmål til denne type saker hjelper vi deg gjerne. Advokatfirma Øglænd & Co AS bistår både næringsdrivende og privatpersoner i Stavanger, Sandnes, Forus, Sola, Klepp, Gjesdal og omegn.

Denne artikkel er skrevet av advokat Håkon Pinderød Eliassen og advokat Harald Øglænd

Spørsmålet er dagsaktuelt etter den mye omtalte gjenåpningen av Baneheia-saken.[1]

Det går et skille mellom saker som er henlagt av politiet, og saker der retten har avsagt en dom.

Henlagte saker – gjenoppta straffeforfølgning

Saker som er henlagt av politiet, kan ifølge straffeprosessloven § 75 annet ledd og § 59 a, omgjøres innenfor en 3- måneders frist av overordnet påtalemyndighet. Slik omgjøring kan skje både på eget initiativ, eller etter klage fra partene i saken.

Dersom 3- måneders fristen er ute, åpner § 74 for å gjenoppta en sak mot en som har vært «siktet» i saken. Man er «siktet» når politiet kaller deg siktet, eller automatisk dersom de har brukt tvangsmidler, for eksempel ransaking.

Hovedvilkåret i strpl. § 74 for at politiet skal kunne gjenoppta etterforskningen/ straffeforfølgningen er at det må ha kommet «nye bevis av vekt».  Du kan som fornærmet for eksempel ha nye opplysninger i saken, som du gir til politiet. Nærmere hva som ligger i dette, er beskrevet i Riksadvokatens rundskriv av 27.10.2016[2].

De nye opplysningene må ha «vekt» som bevis. Politiet vurderer hva som har «vekt». Det b#_ftn2ør ikke nødvendigvis være snakk om avgjørende/fellende bevis. Det avgjørende i praksis blir om politiet på bakgrunn av informasjonen bør gjøre ytterligere undersøkelser, før de konkluderer på nytt. Det er altså ikke et kriterium i seg selv at du for eksempel kommer med en skreven tilståelse fra siktede. Terskelen er imidlertid høyere for gjenåpning, enn for politiets generelle plikt til å etterforske en anmeldelse. Dette av hensyn til den siktede.

 

Straffedommer avsagt av retten hvor ankefrist er gått ut – gjenåpning.

Når en straffedom er rettskraftig, betyr det at den er endelig og ikke kan angripes gjennom anke. For å få omgjort en straffedom etter at ankefristen på 14 dager er utløpt, må man kreve gjenåpning.

Her er det flere varianter. Påtalemyndigheten kan be om gjenåpning til gunst for domfelte i medhold av straffeprosessloven 391 nr. 3 og § 392 annet ledd. NAV – sakene er her et eksempel.

Et annet eksempel er gjenopptakelseskommisjonen og Baneheia- saken. Kommisjonen[3] er uavhengig av politiet, og kan ta stilling til din sak. Kommisjonen skal veileder deg gratis.

Gjenåpning er regulert i straffeprosesslovens kapittel 27. Det er særlig § 390, § 391 og § 392 som er aktuelle. Kommisjonens veiledningsplikt står i § 397. Stikkordsmessig kan en dom bli opphevet eller endret, blant annet hvis:

-dommeren var inhabil eller har begått straffbare forhold under saken.

-det har dukket opp et nytt bevis som «synes egnet til å føre til frifinnelse»

-det har dukket opp tilståelse

-hvis Høyesterett har endret tolkningen av loven, og du er dømt på bakgrunn av den gamle tolkningen

– andre «særlige forhold» som gjør det tvilsomt at dommen er riktig (for eksempel flere av «NAV- sakene» der man nå venter på avklaring fra EFTA -domstolen)

Lovhenvisninger:

Straffeprosessloven[4]: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1981-05-22-25?q=straffeprosessloven Se de enkelte bestemmelser/paragrafer som det er vist til.

 

 

Advokat

Dersom du bruker advokat overfor kommisjonen, kan advokaten søke om å bli oppnevnt som din forsvarer i anledning søknaden om gjenåpning. Advokaten kan også bistå med råd, eller kontakt med politiet ved gjenåpning av henlagte saker.

Hovedargumentet for å kontakte advokat, er at advokaten raskt får fri tilgang på saksdokumentene, og har erfaring med reglene som gjelder. Advokaten skal alltid informere deg om eventuelle kostnader i forkant og skaffe din aksept dersom hjelpen koster deg noe.

Advokatfirma Øglænd og Co AS bistår klienter i Sandnes, Stavanger og omegn.

Denne artikkel er skrevet av advokat Håkon Pinderød Eliassen

 

Hva gjør du når sameiet i den faste eiendommen ikke fungerer? Det er to veier ut av uføret; oppløsning av sameiet eller reseksjonering av boligen, for deretter å eventuelt selge din seksjon.

 

I situasjoner der en ting eller en fast eiendom eies av to eller flere med en ideell andel, eller eierbrøk, gjelder sameieloven. Loven bestemmer at avgjørelser skal tas ved flertallsbestemmelser, jf. sameieloven § 4[1]. Dette er problematisk i små sameier, der begge eierne eier ½ hver. Ved uenighet blir tvisten fort fastlåst.

 

Alternativ 1: Oppløsning av sameiet

Hvis uenigheten ikke lar seg løse, kan hver part kreve sameiet oppløst, jf. sameieloven § 15. Retten til å kreve sameiet oppløst er ubetinget.

 

Når sameiet oppløses skal eiendommen tvangsselges via domstolen. Domstolen oppnevner da en megler, som sørger for salg av eiendommen i det åpne markedet.

 

Ved et tvangssalg har sameierne forkjøpsrett.

 

Alternativ 2: Seksjonering av eiendommen med eventuelt påfølgende salg

I eierseksjonsloven av 2017 kom det inn en ny regel: Hvis sameiet er ordnet slik at hver sameier har enerett til å bruke en bruksenhet, kan hver sameier kreve eiendommen seksjonert, jf. eierseksjonsloven § 9[2].

 

Dette gjelder også i tilfeller der hver seksjon ikke er lovlig etablert som boenheter etter plan- og bygningsloven med kjøkken, bad og wc i sin bruksenhet. Dette kravet må oppfylles innen ett år etter opprettelsen av eierseksjonssameiet.

 

Eierseksjonsloven § 9 gjelder kun «bolig», og altså ikke fritidsboliger.

 

Borgarting lagmannsrett behandlet i 2019 en sak om dette. Her hadde partene etter tvist blitt enige om at hver part hadde bruksrett til hvert sitt hus på den faste eiendommen og en naturlig arrondert tomt rundt. Dette var tilstrekkelig til at retten aksepterte seksjonering, selv om den andre sameieren motsatte seg dette. Seksjoneringsbegjæringen omfattet heller ikke hele den faste eiendommen, slik den ene parten så det, men kun den delen av eiendommen der boligene lå. Dette var ikke et hinder for seksjonering. Eiendommen var overskjøtet med et delingsforbud. Heller ikke dette var til hinder for seksjonering, etter lagmannsrettens syn. Seksjoneringen videreførte kun den langvarige veletablerte bruken av eiendommen.

 

Parten som motsatte seg seksjonering mente også at dette ville medføre store ulemper for henne:

 

«B har anført at en seksjonering for henne innebærer stor risiko for økonomisk tap. Det er blant annet vist til at seksjonering vil koste B betydelige beløp i utlegg til medhjelper, sakkyndighet og prosessfullmektig. Det er videre vist til at eiendommens tomteverdi er høyere enn verdien på bygningsmassen, og at en tomt i et eierseksjonssameie vil ha en langt lavere verdi enn dersom den ligger på en eiendom som ikke er i sameie.»

 

Lagmannsretten tilla ikke disse argumentene avgjørende vekt.

 

Hva skal du gjøre?

Hvis du er i den situasjonen at eiendommen kan seksjoneres, kan dette være en fordelaktig måte å løse tvisten på. Du kan da få seksjonert din del av boligen/eiendommen ut fra motpartens. Dette kan i seg selv føre til at det er enklere å løse tvister dere imellom. Reglene for vedlikehold osv. følger da eierseksjonslovens regler, ikke sameielovens regler.

 

Videre kan det være fordelaktig om du sikter på å selge din del av eiendommen. Etter en seksjonering kan du fritt selge din del i et vanlig salg via megler. Vi antar at dette vil kunne gi en bedre pris for din del av eiendommen enn ved et samlet tvangssalg av eiendommen.

 

Kontakt oss

Advokat Håkon Halvorsen, og andre advokater ved kontoret, har lang erfaring med tvister i sameier og eierseksjonssameier, og bistår deg gjerne videre. Advokat Halvorsens kontaktinformasjon finner du her. Vi bistår klienter i Stavanger, Sandnes, Sola, Gjesdal, Klepp osv.

Et av de første spørsmålene vi ofte får fra nye klienter er hva det koster å bruke oss. Dette er et helt forståelig spørsmål, og vi samarbeider gjerne med klienten fra steg til steg for å styre kostnadene i saken. Det er sluttsummen som teller, og vårt mål er at det skal lønne seg å bruke oss.

 

Innledningsvis må det presiseres at det å gå til advokat ikke er ensbetydende med å «erklære krig». Vi vil alltid forsøke å få til en avtale med motparten der det er mulig, og der det er fornuftig for deg å inngå en slik avtale. Vår erfaring er at når begge parter har advokat, er det ofte lettere å få til en slik løsning. Dette skyldes antakelig at begge parter normalt får fornuftige råd fra sine advokater, slik at man ikke lenger diskuterer de «håpløse» kravene. I stedet vet begge parter ofte sånn omtrent hvor den riktige rettslige løsningen antakelig befinner seg om saken skulle havne for domstolen. Da er det lettere å møtes innenfor dette intervallet.

 

I noen saker lar det seg imidlertid ikke gjøre å oppnå en akseptabel minnelig ordning. Vi bistår deg selvsagt også gjennom en eventuell rettslig prosess. Det er imidlertid viktig å være klar over at de aller fleste saker løser seg uten at domstolene involveres.

 

Advokater har noe forskjellig praksis vedrørende fakturering og kostnadskontroll. Dette kan du avtale direkte med din advokat. Her forklarer vi hvordan vi løser dette ved vårt kontor:

 

  1. Det koster ingenting å ringe oss for en gratis og uforpliktende innledende telefonsamtale for å avklare om du har en sak.
  2. I første møte med oss fylles det ut et klientregistreringsskjema, og du får en oppdragsbekreftelse med fast angitt timepris. Vår timepris finner du også klart angitt på nettsiden vår, og vi vil hevde at vi er konkurransedyktige både på timepris, sluttprisen du betaler for oppdraget, og vår kompetanse og innsats for deg.
  3. Du får regninger underveis i oppdragsutførelsen. Vi venter ikke til slutten av oppdraget med å fakturere deg, og du trenger altså ikke å vente på ubehagelige overraskelser. Om det er arbeidet for et beløp som gjør det fornuftig å sende faktura, sender vi deg faktura inntil ukentlig. Her kan det avtales konkrete grenseverdier med deg som klient.
  4. I mange saker (for eksempel tvister om fast eiendom) har du normalt en forsikringsdekning som dekker ca. 80 % av dine kostnader. Forsikringen er bakt inn i din villaforsikring eller innboforsikring. Vi kan også ta løpende avregninger med ditt forsikringsselskap (om ikke selskapet motsetter seg dette).
  5. Vi kan i noen tilfeller avtale fastpris med deg.
  6. Vi kan også avtale en makspris for saken, eller nærmere angitte arbeidsoppgaver i din sak. Dette kan vi også gjøre løpende i saken, om du ønsker dette.
  7. Du kan når som helst avslutte vårt engasjement, og eventuelt saken. (NB! Om saken er brakt inn for domstolen gjelder særlige regler for saken.)

 

Kontakt oss

Hvis du lurer på om du har en sak, eller har andre spørsmål vedrørende dette, koster det som sagt ingenting å ringe oss for en innledende telefonsamtale. Vi kan nås på telefon 51 97 20 20 og bistår både privatpersoner og næringsdrivende i Stavanger, Sandnes, Sola, Gjesdal, Klepp og omegn.

Nedbemanning innebærer at en bedrift reduserer antall ansatte ved oppsigelser på grunn av forhold på virksomhetens side. For at slike oppsigelser skal være lovlige, må det foreligge saklig grunnlag for nedbemanningen. Vi gir her en kort oversikt over de viktigste problemstillingene i en nedbemanningsprosess.

En arbeidsgiver kan i stor grad bestemme hvor mange stillinger som anses nødvendige, hvilke områder som skal være bedriftens satsingsområder, nedleggelse hele eller deler av virksomheten og lignende. Det kan ikke stilles krav om at bedriften har røde tall for at nedbemanningen skal være tilstrekkelig saklig.

Arbeidsgivers ønske om å rasjonalisere, tjene mer eller bli mer konkurransedyktige kan være tilstrekkelig saklig grunnlag.

(Brief summary in English: How to downsize: Dismissals due to downsizing must be objectively justified to be valid. The employees’ elected representatives must be involved in the development of the process, and an objective selection pool and selection criteria must be determined. Seniority, competence and social factors are examples of such criteria.

To avoid conflict, an agreement between the parties is often used)

 

Prosessen

Det er viktig at arbeidsgiver bygger på et korrekt faktisk grunnlag og har foretatt tilstrekkelig brede vurderinger før det fattes beslutning om nedbemanning. Normalt innebærer dette at arbeidsgiver må analysere og gjøre vurderinger som kvalitetssikrer nedbemanningsbehovet, og deretter orienterer ledelsen eller styret om dette før man går videre i prosessen.

Når arbeidsgiver har konstatert at det foreligger et nedbemanningsbehov, er det en rekke lovbestemmelser og tariffbestemmelser som pålegger arbeidsgiver å gjennomføre drøftelser med de tillitsvalgte for å undersøke mulighetene for å inngå avtaler slik at oppsigelser kan unngås eller reduseres. Det anbefales at arbeidsgiver og de tillitsvalgte signerer en protokoll hvor det fremgår at drøftelsene er gjennomført.

Arbeidsgiver må vurdere hvilke ansatte som skal vurderes for oppsigelse (utvalgskretsen) og hvilke kriterier som skal legges til grunn for valget mellom arbeidstakerne innen kretsen (utvalgskriterier)

Arbeidsgiver må etter dette ta stilling til hvilke ansatte som ligger an til å motta oppsigelse. Dette må gjøres på basis av utvelgelseskriteriene som fastsettes for prosessen. Det bør i de aller fleste tilfeller foretas individuelle drøftelser med de aktuelle ansatte, slik at arbeidstakeren kan komme med innspill på de faktiske forholdene som ligger til grunn for at arbeidsgiver vurderer oppsigelse. Både grunnlaget for oppsigelsen og eventuell utvelgelse mellom flere ansatte av hvem som skal sies opp, skal drøftes.

Det må vurderes om det finnes annet passende arbeid i virksomheten for den ansatte før oppsigelsen kan gjennomføres. Arbeidsgiver må videre foreta en interesseavveining der arbeidsgivers behov for å nedbemanne skal vurderes opp mot de ulemper en oppsigelse vil påføre arbeidstakeren.

 

Utvalgskretser

I utgangspunktet vil kretsen av personer som skal vurderes, være alle ansatte i virksomheten. «Virksomheten» vil normalt være den juridiske enheten (selskapet) som er arbeidsgiver. Det er imidlertid anledning til å etablere utvalgskretser, altså velge grupper av ansatte som skal vurderes, som avdelinger eller filialer.

Det må kunne påvises saklig grunn for valget av utvalgskrets for at oppsigelsene skal være gyldige.

 

Utvalgskriterier

Det må foretas et valg innenfor utvalgskretsen av hvem av de ansatte som skal sies opp. Dette valget må foretas på bakgrunn av kriterier for utvalget virksomheten har satt opp på forhånd.

Disse kriteriene må være saklige og ikke-diskriminerende.

Slike kriterier kan typisk være formell kompetanse, alder, ansiennitet, resultater, personlig egnethet, særskilt kompetanse og sosiale forhold (f.eks. forsørgelsesbyrde, muligheter for annet arbeid, m.m.). Det oppstår sjelden tvister om sakligheten av de mer konkret målbare kriteriene, som ansiennitet og formell kompetanse. Det viser seg at det oftere er de mer subjektive kriteriene som kan bli gjenstand for konflikter.

Hovedavtalene forutsetter at ansiennitet skal tillegges vekt av tariffbundne virksomheter. Det er imidlertid klart at ansiennitetsrekkefølgen ikke skal følges ubetinget, uavhengig av om virksomheten er tariffbundet. En arbeidsgiver bør eksempelvis kunne beholde nøkkelpersonell eller annen med kritisk kompetanse for driften, uavhengig av om andre ansatte har lengre ansiennitet.

For bedrifter som ikke er tariffbundne gjelder det ikke noe slikt ansiennitetsprinsipp, og disse arbeidsgiverne står derfor noe friere i utvelgelsen enn det de tariffbundne gjør.

 

Sluttpakker

Det er ofte hensiktsmessig å unngå risikoen for etterfølgende tvister etter oppsigelse ved å inngå sluttavtaler med de ansatte.

I utgangspunktet er det få begrensinger på hva som kan avtales mellom partene ved inngåelser av slike avtaler. Eksempelvis viser rettspraksis at fortrinnsrett lovlig kan fraskrives i en sluttavtale.

Innholdet av en sluttavtale vil oftest utarbeides gjennom forhandlinger mellom partene. Det vil ofte være et vesentlig poeng for arbeidsgiver at avtaleforholdet avsluttes mot betaling av sluttvederlag og at partene fraskriver seg fremtidige forpliktelser overfor hverandre.

Ut over et eventuelt sluttvederlag bør avtalen regulere hvordan feriepenger skal håndteres, samt oppgjør for eventuell ikke avviklet ferie eller ferie som er overført fra tidligere år. Avtalen bør videre være tydelig på om og i hvilken utstrekning arbeidstaker har rett til bonus for foregående og inneværende år. Det bør videre avklares hvorvidt avtalen påvirker den ansattes rett til AFP.

Merk at en arbeidstaker ikke vil kunne kreve dagpenger i den perioden vedkommende mottar lønn eller sluttvederlag fra arbeidsgiver. Dersom dette sluttvederlaget utbetales som et engangsbeløp vil NAV beregne hvor lang periode sluttvederlaget dekker lønnstapet.

Det bør videre fremgå av avtalen at den er et alternativ til oppsigelse på grunn av nedbemanning. En arbeidstaker som slutter frivillig, eller blir sagt opp på grunn av eget forhold, har ikke krav på dagpenger før etter en såkalt forlenget ventetid på 12 uker.

Det vises for øvrig til arbeidsmiljølovens bestemmelser om hvilke formelle regler som gjelder for oppsigelser generelt, se lenke: : https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2005-06-17-62?q=arbeidsmilj%C3%B8loven#KAPITTEL_17

***

Vi har lang erfaring med å bistå arbeidsgivere og arbeidstakere i Stavanger, Sandnes, Sola, Randaberg og Nord Jæren for øvrig i slike saker. Ta gjerne kontakt dersom du ønsker våre råd.

 

Skrevet av advokat Erik Hetland https://advokatfirmaoglend.no/om-oss/

En arbeidstaker unnlot ved ansettelsen å opplyse om at han hadde blitt avskjediget på grunn av samarbeidsproblemer og beskyldninger om drapstrusler mv. av tidligere arbeidsgiver. Den nye arbeidsgiveren la til grunn at dette tilsa at den ansatte ikke var pålitelig, og mente dette var nok til å begrunne en oppsigelse.

Høyesterett var ikke enig.

(Brief summary in English: An employee was fired for not informing his current employer that his previous employer had summarily dismissed him for serious threats and collaboration problems.

The Supreme Court found that the termination was not justified. An employee’s eventual duty to inform is limited to questions regarding qualifications and work experiences of direct consequences for the job.)

Den ansatte var ansatt som servitør, og var fremdeles i prøvetiden da han mottok oppsigelse. Arbeidsgiver mottok opplysninger om at vedkommende hadde hatt et konfliktfylt arbeidsforhold tidligere, og avdekket etter ytterligere undersøkelser at det hadde vært betydelige samarbeidsproblemer.

I den tidligere stillingen hadde den ansatte truet kollegaer, også foran gjester, unnlatt å møte på jobb ved flere anledninger, ytt dårlig service og vært arrogant ovenfor gjester, samt fremsatt drapstrusler ovenfor to av sine kollegaer.

Så lenge en ansatt fremdeles er i prøvetiden, er det tilstrekkelig at oppsigelsen er begrunnet i manglende tilpasning, faglighet eller pålitelighet for at den skal være gyldig. Arbeidsgiver anså det at den ansatte holdt tilbake det de mente var vesentlige opplysninger for arbeidsforholdet når han søkte på stillingen, for å være tilstrekkelig til å slå fast at vedkommende ikke var pålitelig. Han ble derfor sagt opp med begrunnelse i manglende pålitelighet.

Høyesterett kom altså likevel til at oppsigelsen ikke var gyldig.

Det ble i avgjørelsen lagt til grunn at en arbeidssøker ikke kan gi direkte villedende informasjon om seg selv eller tidligere arbeidsforhold. Høyesterett uttaler at hovedregelen må være at en arbeidssøker i utgangspunktet ikke har plikt til å opplyse om tidligere arbeidskonflikter. Arbeidsgiver vil imidlertid kunne spørre om dette, og arbeidstaker kan da ikke gi positivt uriktig informasjon.

I dette tilfellet mente Høyesterett at det ikke var tilstrekkelig opplysningssvikt til å begrunne en oppsigelse.

Høyesterett uttaler at det kreves at arbeidssøker måtte forstått at opplysningene som ble tilbakeholdt ved ansettelsen var vesentlige for arbeidsgiver. Videre at tilbakeholdelsen opplysningene etter en helhetsvurdering må anses klart illojal fra arbeidssøkers side. Først når begge disse vilkårene er oppfylt, kan en oppsigelse på grunn av manglende pålitelighet anses gyldig.

Den kontraktsmessige lojalitetsplikten mellom arbeidsgiver og arbeidssøker danner utgangspunktet for denne avgjørelsen, men Høyesterett legger til grunn at det også må vektlegges at arbeidstakere skal ha mulighet til å få en ny sjanse, og at det derfor er primært forhold som er av direkte betydning for søkers faglige kvalifikasjoner som det må opplyses om.

Det vises for øvrig til arbeidsmiljølovens bestemmelser om hvilke formelle regler som gjelder for oppsigelser generelt, se lenke: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2005-06-17-62?q=arbeidsmilj%C3%B8loven#KAPITTEL_17

***

Vi har lang erfaring med å bistå arbeidsgivere og arbeidstakere i Stavanger, Sandnes, Sola, Randaberg og Nord Jæren for øvrig i slike saker. Ta gjerne kontakt dersom du ønsker våre råd.

 

Skrevet av advokat Erik Hetland https://advokatfirmaoglend.no/om-oss/

Etterhvert som korona-krisen drar ut i tid, begynner det å bli klart for mange at problemene man står ovenfor som ansatt eller arbeidsgiver ikke er så forbigående som det man først trodde. Vi opplever nå at spørsmålet om oppsigelser av permitterte ansatte blir stadig mer aktuelt.

(Brief summary in English: Many employees and employers in Norway are now experiencing that the lay-offs (when an employee is temporarily, fully or partially released from the obligation to work) due to the Corona-crisis are turning in to dismissals because the reasons for the lay offs can no longer be considered temporary.    

A dismissal due to downsizing must be objectively justified in order to be valid. The employer must establish a selection pool and a number of selection criteria, balance the interests of the employee and employer, and offer any vacant positions the employee is qualified for for the dismissal to be legal.)

Permittering innebærer at en arbeidstaker midlertidig fritas for sin arbeidsplikt i forbindelse med driftsinnskrenkning eller driftsstans hos arbeidsgiver. Permittering innebærer dermed at arbeidsforholdet «settes på pause» i en periode, selv om arbeidstakeren fortsatt er ansatt i virksomheten.

Den permitterte ansatte har både rett og plikt til å vende tilbake til bedriften når permitteringen opphører. Så lenge arbeidstakeren er permittert har arbeidsgiver i hovedsak ikke lønnsplikt, men arbeidstakeren kan søke om dagpenger fra NAV.

Den kreves at det foreligger saklig grunn for både å iverksette og å opprettholde permitteringer av ansatte.

Et av vilkårene for at en permittering skal kunne anses som saklig er at årsaken til permitteringen er midlertidig. Det er altså bare dersom problemene en bedrift begrunner permitteringen i er forbigående at den kan anses som saklig. Dersom det er klart at en bedrift vil ha permanent redusert behov for bemanning, vil det derfor ikke lenger kunne opprettholdes permitteringer. Det er tydeligvis denne situasjonen nå flere arbeidsgivere ser at de befinner seg i, og de ser seg derfor nødt til å gjennomføre nedbemanninger.

En oppsigelse grunnet nedbemanning må som alle andre oppsigelser være saklig begrunnet for å være gyldig. En bedrifts ønske om økt lønnsomhet sett opp mot den vesentlige reduksjonen av arbeidsmengden mange nå opplever grunnet koronakrisen vil kunne utgjøre en slik saklig begrunnelse.

Det må videre skje en saklig utvelgelse av hvilke arbeidstakere som skal sies opp. Arbeidsgiver må etablere en saklig avgrenset utvalgskrets, og så vurdere de ansatte innenfor denne kretsen mot hverandre etter saklig begrunnede utvelgelseskriterier.

Det må deretter foretas en interesseavveining mellom selskapets og arbeidstakerens forhold. Normalt skal det mye til før interesseavveiningen er avgjørende hvis utvelgelsen er saklig. For arbeidstakere som snart går av med pensjon og har lang ansiennitet, kan det imidlertid oppstå spørsmål om arbeidsgiver er forpliktet til å opprettholde en stilling i kortere tid.

Arbeidstakeren må også tilbys eventuelle andre ledige stillinger i virksomheten som vedkommende er kvalifisert for.

Det vises for øvrig til arbeidsmiljølovens bestemmelser om hvilke formelle regler som gjelder for oppsigelser generelt, se lenke: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2005-06-17-62?q=arbeidsmilj%C3%B8loven#KAPITTEL_17

***

Vi har lang erfaring med å bistå arbeidsgivere og arbeidstakere i Stavanger, Sandnes, Sola, Randaberg og Nord Jæren for øvrig i slike saker. Ta gjerne kontakt dersom du ønsker våre råd.

 

Skrevet av advokat Erik Hetland https://advokatfirmaoglend.no/om-oss/