Høyesterett avgjorde 26.mars 2021 (HR-2021-668-A)[1] en sak om prisavslag etter forekomst av skjeggkre. Avgjørelsen reiste prinsipielle spørsmål om risikofordelingen mellom selger og kjøper etter at forekomsten av skjeggkre var blitt fjernet for selgers regning, og deretter om rettingen i seg selv kunne gi grunnlag for prisavslag.

Spørsmålet var om risikoen for at skjeggkre igjen tok tilhold i boligen var selgers eller kjøpers risiko, og dermed om kjøper kunne kreve prisavslag for denne risikoen.

Lagmannsretten hadde i forkant lagt til grunn at skjeggkre utgjør en mangel, men ikke en så stor mangel alene at den var «vesentlig» ifølge avhendingsloven § 3-9 annet ledd.[2]

Høyesterett hadde ingen merknader i seg selv som indikerer at skjeggkre ikke er en mangel. Det hadde vært naturlig, ettersom Høyesterett bla. skulle vurdere hvem som hadde den økonomiske risikoen for at skjeggkre kom tilbake igjen, og ettersom Høyesterett også tok stilling til underrettspraksis.

I premiss 30, fant Høyesterett det «klart» at det ikke var noe «restlyte» som kunne gi prisavslag så lenge et anerkjent firma hadde erklært at boligen pr. domstidspunktet var fri for skjeggkre. Høyesterett støttet seg på at forekomsten og spredningen generelt er høy.

Høyesterett avviste kjøpernes krav om prisavslag, dels grunnet tvil om denne risikoen for nye forekomster overhodet var en mangel, men hovedsakelig fordi kjøperne ikke hadde «godtgjort» et restlyte pr. domstidspunktet.

Enkelt forklart betyr avgjørelsen at der selger foretar forsvarlig fjerning av skjeggkre med bruk av «nye og effektive utryddelsesmetoder» (premiss 35), kan ikke kjøper komme med et krav om prisavslag på toppen. Høyesterett viste her til underrettspraksis.

Av premiss 36 heter det at:

«Etter dette konkluderer jeg med at det ikke er grunnlag for prisavslag som følge av noe restlyte»

Det andre spørsmålet Høyesterett avgjorde, var at kjøperen ikke kunne kreve prisavslag for ulempene som rettingen medførte. Så lenge rettingen var blitt gjort «innen rimelig tid» ifølge avhendingsloven § 4-10 første og tredje ledd[3]. I premiss § 41 uttalte retten bl.a.

«….Selv om det for en del personer nok kan føles ubehagelig å vite at det er skjeggkre i huset, er ikke dette tilstrekkelig til å fastslå at rettingen innebar noen urimelig ulempe i lovens forstand.» Vurderingen måtte skje ut fra «…mer objektive kriterier.».

Høyesterett åpner imidlertid døren på gløtt for prisavslag der rettingen i seg selv utgjør en «urimelig ulempe», noe denne saken ikke gav grunnlag for å vurdere nærmere.

 

Dersom du ønsker bistand eller har spørsmål til denne type saker hjelper vi deg gjerne. Advokatfirma Øglænd & Co AS bistår både næringsdrivende og privatpersoner i Stavanger, Sandnes, Forus, Sola, Klepp, Gjesdal og omegn.

Denne artikkel er skrevet av advokat Håkon Pinderød Eliassen og advokat Harald Øglænd

Spørsmålet er dagsaktuelt etter den mye omtalte gjenåpningen av Baneheia-saken.[1]

Det går et skille mellom saker som er henlagt av politiet, og saker der retten har avsagt en dom.

Henlagte saker – gjenoppta straffeforfølgning

Saker som er henlagt av politiet, kan ifølge straffeprosessloven § 75 annet ledd og § 59 a, omgjøres innenfor en 3- måneders frist av overordnet påtalemyndighet. Slik omgjøring kan skje både på eget initiativ, eller etter klage fra partene i saken.

Dersom 3- måneders fristen er ute, åpner § 74 for å gjenoppta en sak mot en som har vært «siktet» i saken. Man er «siktet» når politiet kaller deg siktet, eller automatisk dersom de har brukt tvangsmidler, for eksempel ransaking.

Hovedvilkåret i strpl. § 74 for at politiet skal kunne gjenoppta etterforskningen/ straffeforfølgningen er at det må ha kommet «nye bevis av vekt».  Du kan som fornærmet for eksempel ha nye opplysninger i saken, som du gir til politiet. Nærmere hva som ligger i dette, er beskrevet i Riksadvokatens rundskriv av 27.10.2016[2].

De nye opplysningene må ha «vekt» som bevis. Politiet vurderer hva som har «vekt». Det b#_ftn2ør ikke nødvendigvis være snakk om avgjørende/fellende bevis. Det avgjørende i praksis blir om politiet på bakgrunn av informasjonen bør gjøre ytterligere undersøkelser, før de konkluderer på nytt. Det er altså ikke et kriterium i seg selv at du for eksempel kommer med en skreven tilståelse fra siktede. Terskelen er imidlertid høyere for gjenåpning, enn for politiets generelle plikt til å etterforske en anmeldelse. Dette av hensyn til den siktede.

 

Straffedommer avsagt av retten hvor ankefrist er gått ut – gjenåpning.

Når en straffedom er rettskraftig, betyr det at den er endelig og ikke kan angripes gjennom anke. For å få omgjort en straffedom etter at ankefristen på 14 dager er utløpt, må man kreve gjenåpning.

Her er det flere varianter. Påtalemyndigheten kan be om gjenåpning til gunst for domfelte i medhold av straffeprosessloven 391 nr. 3 og § 392 annet ledd. NAV – sakene er her et eksempel.

Et annet eksempel er gjenopptakelseskommisjonen og Baneheia- saken. Kommisjonen[3] er uavhengig av politiet, og kan ta stilling til din sak. Kommisjonen skal veileder deg gratis.

Gjenåpning er regulert i straffeprosesslovens kapittel 27. Det er særlig § 390, § 391 og § 392 som er aktuelle. Kommisjonens veiledningsplikt står i § 397. Stikkordsmessig kan en dom bli opphevet eller endret, blant annet hvis:

-dommeren var inhabil eller har begått straffbare forhold under saken.

-det har dukket opp et nytt bevis som «synes egnet til å føre til frifinnelse»

-det har dukket opp tilståelse

-hvis Høyesterett har endret tolkningen av loven, og du er dømt på bakgrunn av den gamle tolkningen

– andre «særlige forhold» som gjør det tvilsomt at dommen er riktig (for eksempel flere av «NAV- sakene» der man nå venter på avklaring fra EFTA -domstolen)

Lovhenvisninger:

Straffeprosessloven[4]: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1981-05-22-25?q=straffeprosessloven Se de enkelte bestemmelser/paragrafer som det er vist til.

 

 

Advokat

Dersom du bruker advokat overfor kommisjonen, kan advokaten søke om å bli oppnevnt som din forsvarer i anledning søknaden om gjenåpning. Advokaten kan også bistå med råd, eller kontakt med politiet ved gjenåpning av henlagte saker.

Hovedargumentet for å kontakte advokat, er at advokaten raskt får fri tilgang på saksdokumentene, og har erfaring med reglene som gjelder. Advokaten skal alltid informere deg om eventuelle kostnader i forkant og skaffe din aksept dersom hjelpen koster deg noe.

Advokatfirma Øglænd og Co AS bistår klienter i Sandnes, Stavanger og omegn.

Denne artikkel er skrevet av advokat Håkon Pinderød Eliassen

 

Hva gjør du når sameiet i den faste eiendommen ikke fungerer? Det er to veier ut av uføret; oppløsning av sameiet eller reseksjonering av boligen, for deretter å eventuelt selge din seksjon.

 

I situasjoner der en ting eller en fast eiendom eies av to eller flere med en ideell andel, eller eierbrøk, gjelder sameieloven. Loven bestemmer at avgjørelser skal tas ved flertallsbestemmelser, jf. sameieloven § 4[1]. Dette er problematisk i små sameier, der begge eierne eier ½ hver. Ved uenighet blir tvisten fort fastlåst.

 

Alternativ 1: Oppløsning av sameiet

Hvis uenigheten ikke lar seg løse, kan hver part kreve sameiet oppløst, jf. sameieloven § 15. Retten til å kreve sameiet oppløst er ubetinget.

 

Når sameiet oppløses skal eiendommen tvangsselges via domstolen. Domstolen oppnevner da en megler, som sørger for salg av eiendommen i det åpne markedet.

 

Ved et tvangssalg har sameierne forkjøpsrett.

 

Alternativ 2: Seksjonering av eiendommen med eventuelt påfølgende salg

I eierseksjonsloven av 2017 kom det inn en ny regel: Hvis sameiet er ordnet slik at hver sameier har enerett til å bruke en bruksenhet, kan hver sameier kreve eiendommen seksjonert, jf. eierseksjonsloven § 9[2].

 

Dette gjelder også i tilfeller der hver seksjon ikke er lovlig etablert som boenheter etter plan- og bygningsloven med kjøkken, bad og wc i sin bruksenhet. Dette kravet må oppfylles innen ett år etter opprettelsen av eierseksjonssameiet.

 

Eierseksjonsloven § 9 gjelder kun «bolig», og altså ikke fritidsboliger.

 

Borgarting lagmannsrett behandlet i 2019 en sak om dette. Her hadde partene etter tvist blitt enige om at hver part hadde bruksrett til hvert sitt hus på den faste eiendommen og en naturlig arrondert tomt rundt. Dette var tilstrekkelig til at retten aksepterte seksjonering, selv om den andre sameieren motsatte seg dette. Seksjoneringsbegjæringen omfattet heller ikke hele den faste eiendommen, slik den ene parten så det, men kun den delen av eiendommen der boligene lå. Dette var ikke et hinder for seksjonering. Eiendommen var overskjøtet med et delingsforbud. Heller ikke dette var til hinder for seksjonering, etter lagmannsrettens syn. Seksjoneringen videreførte kun den langvarige veletablerte bruken av eiendommen.

 

Parten som motsatte seg seksjonering mente også at dette ville medføre store ulemper for henne:

 

«B har anført at en seksjonering for henne innebærer stor risiko for økonomisk tap. Det er blant annet vist til at seksjonering vil koste B betydelige beløp i utlegg til medhjelper, sakkyndighet og prosessfullmektig. Det er videre vist til at eiendommens tomteverdi er høyere enn verdien på bygningsmassen, og at en tomt i et eierseksjonssameie vil ha en langt lavere verdi enn dersom den ligger på en eiendom som ikke er i sameie.»

 

Lagmannsretten tilla ikke disse argumentene avgjørende vekt.

 

Hva skal du gjøre?

Hvis du er i den situasjonen at eiendommen kan seksjoneres, kan dette være en fordelaktig måte å løse tvisten på. Du kan da få seksjonert din del av boligen/eiendommen ut fra motpartens. Dette kan i seg selv føre til at det er enklere å løse tvister dere imellom. Reglene for vedlikehold osv. følger da eierseksjonslovens regler, ikke sameielovens regler.

 

Videre kan det være fordelaktig om du sikter på å selge din del av eiendommen. Etter en seksjonering kan du fritt selge din del i et vanlig salg via megler. Vi antar at dette vil kunne gi en bedre pris for din del av eiendommen enn ved et samlet tvangssalg av eiendommen.

 

Kontakt oss

Advokat Håkon Halvorsen, og andre advokater ved kontoret, har lang erfaring med tvister i sameier og eierseksjonssameier, og bistår deg gjerne videre. Advokat Halvorsens kontaktinformasjon finner du her. Vi bistår klienter i Stavanger, Sandnes, Sola, Gjesdal, Klepp osv.

Et av de første spørsmålene vi ofte får fra nye klienter er hva det koster å bruke oss. Dette er et helt forståelig spørsmål, og vi samarbeider gjerne med klienten fra steg til steg for å styre kostnadene i saken. Det er sluttsummen som teller, og vårt mål er at det skal lønne seg å bruke oss.

 

Innledningsvis må det presiseres at det å gå til advokat ikke er ensbetydende med å «erklære krig». Vi vil alltid forsøke å få til en avtale med motparten der det er mulig, og der det er fornuftig for deg å inngå en slik avtale. Vår erfaring er at når begge parter har advokat, er det ofte lettere å få til en slik løsning. Dette skyldes antakelig at begge parter normalt får fornuftige råd fra sine advokater, slik at man ikke lenger diskuterer de «håpløse» kravene. I stedet vet begge parter ofte sånn omtrent hvor den riktige rettslige løsningen antakelig befinner seg om saken skulle havne for domstolen. Da er det lettere å møtes innenfor dette intervallet.

 

I noen saker lar det seg imidlertid ikke gjøre å oppnå en akseptabel minnelig ordning. Vi bistår deg selvsagt også gjennom en eventuell rettslig prosess. Det er imidlertid viktig å være klar over at de aller fleste saker løser seg uten at domstolene involveres.

 

Advokater har noe forskjellig praksis vedrørende fakturering og kostnadskontroll. Dette kan du avtale direkte med din advokat. Her forklarer vi hvordan vi løser dette ved vårt kontor:

 

  1. Det koster ingenting å ringe oss for en gratis og uforpliktende innledende telefonsamtale for å avklare om du har en sak.
  2. I første møte med oss fylles det ut et klientregistreringsskjema, og du får en oppdragsbekreftelse med fast angitt timepris. Vår timepris finner du også klart angitt på nettsiden vår, og vi vil hevde at vi er konkurransedyktige både på timepris, sluttprisen du betaler for oppdraget, og vår kompetanse og innsats for deg.
  3. Du får regninger underveis i oppdragsutførelsen. Vi venter ikke til slutten av oppdraget med å fakturere deg, og du trenger altså ikke å vente på ubehagelige overraskelser. Om det er arbeidet for et beløp som gjør det fornuftig å sende faktura, sender vi deg faktura inntil ukentlig. Her kan det avtales konkrete grenseverdier med deg som klient.
  4. I mange saker (for eksempel tvister om fast eiendom) har du normalt en forsikringsdekning som dekker ca. 80 % av dine kostnader. Forsikringen er bakt inn i din villaforsikring eller innboforsikring. Vi kan også ta løpende avregninger med ditt forsikringsselskap (om ikke selskapet motsetter seg dette).
  5. Vi kan i noen tilfeller avtale fastpris med deg.
  6. Vi kan også avtale en makspris for saken, eller nærmere angitte arbeidsoppgaver i din sak. Dette kan vi også gjøre løpende i saken, om du ønsker dette.
  7. Du kan når som helst avslutte vårt engasjement, og eventuelt saken. (NB! Om saken er brakt inn for domstolen gjelder særlige regler for saken.)

 

Kontakt oss

Hvis du lurer på om du har en sak, eller har andre spørsmål vedrørende dette, koster det som sagt ingenting å ringe oss for en innledende telefonsamtale. Vi kan nås på telefon 51 97 20 20 og bistår både privatpersoner og næringsdrivende i Stavanger, Sandnes, Sola, Gjesdal, Klepp og omegn.

Nedbemanning innebærer at en bedrift reduserer antall ansatte ved oppsigelser på grunn av forhold på virksomhetens side. For at slike oppsigelser skal være lovlige, må det foreligge saklig grunnlag for nedbemanningen. Vi gir her en kort oversikt over de viktigste problemstillingene i en nedbemanningsprosess.

En arbeidsgiver kan i stor grad bestemme hvor mange stillinger som anses nødvendige, hvilke områder som skal være bedriftens satsingsområder, nedleggelse hele eller deler av virksomheten og lignende. Det kan ikke stilles krav om at bedriften har røde tall for at nedbemanningen skal være tilstrekkelig saklig.

Arbeidsgivers ønske om å rasjonalisere, tjene mer eller bli mer konkurransedyktige kan være tilstrekkelig saklig grunnlag.

(Brief summary in English: How to downsize: Dismissals due to downsizing must be objectively justified to be valid. The employees’ elected representatives must be involved in the development of the process, and an objective selection pool and selection criteria must be determined. Seniority, competence and social factors are examples of such criteria.

To avoid conflict, an agreement between the parties is often used)

 

Prosessen

Det er viktig at arbeidsgiver bygger på et korrekt faktisk grunnlag og har foretatt tilstrekkelig brede vurderinger før det fattes beslutning om nedbemanning. Normalt innebærer dette at arbeidsgiver må analysere og gjøre vurderinger som kvalitetssikrer nedbemanningsbehovet, og deretter orienterer ledelsen eller styret om dette før man går videre i prosessen.

Når arbeidsgiver har konstatert at det foreligger et nedbemanningsbehov, er det en rekke lovbestemmelser og tariffbestemmelser som pålegger arbeidsgiver å gjennomføre drøftelser med de tillitsvalgte for å undersøke mulighetene for å inngå avtaler slik at oppsigelser kan unngås eller reduseres. Det anbefales at arbeidsgiver og de tillitsvalgte signerer en protokoll hvor det fremgår at drøftelsene er gjennomført.

Arbeidsgiver må vurdere hvilke ansatte som skal vurderes for oppsigelse (utvalgskretsen) og hvilke kriterier som skal legges til grunn for valget mellom arbeidstakerne innen kretsen (utvalgskriterier)

Arbeidsgiver må etter dette ta stilling til hvilke ansatte som ligger an til å motta oppsigelse. Dette må gjøres på basis av utvelgelseskriteriene som fastsettes for prosessen. Det bør i de aller fleste tilfeller foretas individuelle drøftelser med de aktuelle ansatte, slik at arbeidstakeren kan komme med innspill på de faktiske forholdene som ligger til grunn for at arbeidsgiver vurderer oppsigelse. Både grunnlaget for oppsigelsen og eventuell utvelgelse mellom flere ansatte av hvem som skal sies opp, skal drøftes.

Det må vurderes om det finnes annet passende arbeid i virksomheten for den ansatte før oppsigelsen kan gjennomføres. Arbeidsgiver må videre foreta en interesseavveining der arbeidsgivers behov for å nedbemanne skal vurderes opp mot de ulemper en oppsigelse vil påføre arbeidstakeren.

 

Utvalgskretser

I utgangspunktet vil kretsen av personer som skal vurderes, være alle ansatte i virksomheten. «Virksomheten» vil normalt være den juridiske enheten (selskapet) som er arbeidsgiver. Det er imidlertid anledning til å etablere utvalgskretser, altså velge grupper av ansatte som skal vurderes, som avdelinger eller filialer.

Det må kunne påvises saklig grunn for valget av utvalgskrets for at oppsigelsene skal være gyldige.

 

Utvalgskriterier

Det må foretas et valg innenfor utvalgskretsen av hvem av de ansatte som skal sies opp. Dette valget må foretas på bakgrunn av kriterier for utvalget virksomheten har satt opp på forhånd.

Disse kriteriene må være saklige og ikke-diskriminerende.

Slike kriterier kan typisk være formell kompetanse, alder, ansiennitet, resultater, personlig egnethet, særskilt kompetanse og sosiale forhold (f.eks. forsørgelsesbyrde, muligheter for annet arbeid, m.m.). Det oppstår sjelden tvister om sakligheten av de mer konkret målbare kriteriene, som ansiennitet og formell kompetanse. Det viser seg at det oftere er de mer subjektive kriteriene som kan bli gjenstand for konflikter.

Hovedavtalene forutsetter at ansiennitet skal tillegges vekt av tariffbundne virksomheter. Det er imidlertid klart at ansiennitetsrekkefølgen ikke skal følges ubetinget, uavhengig av om virksomheten er tariffbundet. En arbeidsgiver bør eksempelvis kunne beholde nøkkelpersonell eller annen med kritisk kompetanse for driften, uavhengig av om andre ansatte har lengre ansiennitet.

For bedrifter som ikke er tariffbundne gjelder det ikke noe slikt ansiennitetsprinsipp, og disse arbeidsgiverne står derfor noe friere i utvelgelsen enn det de tariffbundne gjør.

 

Sluttpakker

Det er ofte hensiktsmessig å unngå risikoen for etterfølgende tvister etter oppsigelse ved å inngå sluttavtaler med de ansatte.

I utgangspunktet er det få begrensinger på hva som kan avtales mellom partene ved inngåelser av slike avtaler. Eksempelvis viser rettspraksis at fortrinnsrett lovlig kan fraskrives i en sluttavtale.

Innholdet av en sluttavtale vil oftest utarbeides gjennom forhandlinger mellom partene. Det vil ofte være et vesentlig poeng for arbeidsgiver at avtaleforholdet avsluttes mot betaling av sluttvederlag og at partene fraskriver seg fremtidige forpliktelser overfor hverandre.

Ut over et eventuelt sluttvederlag bør avtalen regulere hvordan feriepenger skal håndteres, samt oppgjør for eventuell ikke avviklet ferie eller ferie som er overført fra tidligere år. Avtalen bør videre være tydelig på om og i hvilken utstrekning arbeidstaker har rett til bonus for foregående og inneværende år. Det bør videre avklares hvorvidt avtalen påvirker den ansattes rett til AFP.

Merk at en arbeidstaker ikke vil kunne kreve dagpenger i den perioden vedkommende mottar lønn eller sluttvederlag fra arbeidsgiver. Dersom dette sluttvederlaget utbetales som et engangsbeløp vil NAV beregne hvor lang periode sluttvederlaget dekker lønnstapet.

Det bør videre fremgå av avtalen at den er et alternativ til oppsigelse på grunn av nedbemanning. En arbeidstaker som slutter frivillig, eller blir sagt opp på grunn av eget forhold, har ikke krav på dagpenger før etter en såkalt forlenget ventetid på 12 uker.

Det vises for øvrig til arbeidsmiljølovens bestemmelser om hvilke formelle regler som gjelder for oppsigelser generelt, se lenke: : https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2005-06-17-62?q=arbeidsmilj%C3%B8loven#KAPITTEL_17

***

Vi har lang erfaring med å bistå arbeidsgivere og arbeidstakere i Stavanger, Sandnes, Sola, Randaberg og Nord Jæren for øvrig i slike saker. Ta gjerne kontakt dersom du ønsker våre råd.

 

Skrevet av advokat Erik Hetland https://advokatfirmaoglend.no/om-oss/

En arbeidstaker unnlot ved ansettelsen å opplyse om at han hadde blitt avskjediget på grunn av samarbeidsproblemer og beskyldninger om drapstrusler mv. av tidligere arbeidsgiver. Den nye arbeidsgiveren la til grunn at dette tilsa at den ansatte ikke var pålitelig, og mente dette var nok til å begrunne en oppsigelse.

Høyesterett var ikke enig.

(Brief summary in English: An employee was fired for not informing his current employer that his previous employer had summarily dismissed him for serious threats and collaboration problems.

The Supreme Court found that the termination was not justified. An employee’s eventual duty to inform is limited to questions regarding qualifications and work experiences of direct consequences for the job.)

Den ansatte var ansatt som servitør, og var fremdeles i prøvetiden da han mottok oppsigelse. Arbeidsgiver mottok opplysninger om at vedkommende hadde hatt et konfliktfylt arbeidsforhold tidligere, og avdekket etter ytterligere undersøkelser at det hadde vært betydelige samarbeidsproblemer.

I den tidligere stillingen hadde den ansatte truet kollegaer, også foran gjester, unnlatt å møte på jobb ved flere anledninger, ytt dårlig service og vært arrogant ovenfor gjester, samt fremsatt drapstrusler ovenfor to av sine kollegaer.

Så lenge en ansatt fremdeles er i prøvetiden, er det tilstrekkelig at oppsigelsen er begrunnet i manglende tilpasning, faglighet eller pålitelighet for at den skal være gyldig. Arbeidsgiver anså det at den ansatte holdt tilbake det de mente var vesentlige opplysninger for arbeidsforholdet når han søkte på stillingen, for å være tilstrekkelig til å slå fast at vedkommende ikke var pålitelig. Han ble derfor sagt opp med begrunnelse i manglende pålitelighet.

Høyesterett kom altså likevel til at oppsigelsen ikke var gyldig.

Det ble i avgjørelsen lagt til grunn at en arbeidssøker ikke kan gi direkte villedende informasjon om seg selv eller tidligere arbeidsforhold. Høyesterett uttaler at hovedregelen må være at en arbeidssøker i utgangspunktet ikke har plikt til å opplyse om tidligere arbeidskonflikter. Arbeidsgiver vil imidlertid kunne spørre om dette, og arbeidstaker kan da ikke gi positivt uriktig informasjon.

I dette tilfellet mente Høyesterett at det ikke var tilstrekkelig opplysningssvikt til å begrunne en oppsigelse.

Høyesterett uttaler at det kreves at arbeidssøker måtte forstått at opplysningene som ble tilbakeholdt ved ansettelsen var vesentlige for arbeidsgiver. Videre at tilbakeholdelsen opplysningene etter en helhetsvurdering må anses klart illojal fra arbeidssøkers side. Først når begge disse vilkårene er oppfylt, kan en oppsigelse på grunn av manglende pålitelighet anses gyldig.

Den kontraktsmessige lojalitetsplikten mellom arbeidsgiver og arbeidssøker danner utgangspunktet for denne avgjørelsen, men Høyesterett legger til grunn at det også må vektlegges at arbeidstakere skal ha mulighet til å få en ny sjanse, og at det derfor er primært forhold som er av direkte betydning for søkers faglige kvalifikasjoner som det må opplyses om.

Det vises for øvrig til arbeidsmiljølovens bestemmelser om hvilke formelle regler som gjelder for oppsigelser generelt, se lenke: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2005-06-17-62?q=arbeidsmilj%C3%B8loven#KAPITTEL_17

***

Vi har lang erfaring med å bistå arbeidsgivere og arbeidstakere i Stavanger, Sandnes, Sola, Randaberg og Nord Jæren for øvrig i slike saker. Ta gjerne kontakt dersom du ønsker våre råd.

 

Skrevet av advokat Erik Hetland https://advokatfirmaoglend.no/om-oss/

Etterhvert som korona-krisen drar ut i tid, begynner det å bli klart for mange at problemene man står ovenfor som ansatt eller arbeidsgiver ikke er så forbigående som det man først trodde. Vi opplever nå at spørsmålet om oppsigelser av permitterte ansatte blir stadig mer aktuelt.

(Brief summary in English: Many employees and employers in Norway are now experiencing that the lay-offs (when an employee is temporarily, fully or partially released from the obligation to work) due to the Corona-crisis are turning in to dismissals because the reasons for the lay offs can no longer be considered temporary.    

A dismissal due to downsizing must be objectively justified in order to be valid. The employer must establish a selection pool and a number of selection criteria, balance the interests of the employee and employer, and offer any vacant positions the employee is qualified for for the dismissal to be legal.)

Permittering innebærer at en arbeidstaker midlertidig fritas for sin arbeidsplikt i forbindelse med driftsinnskrenkning eller driftsstans hos arbeidsgiver. Permittering innebærer dermed at arbeidsforholdet «settes på pause» i en periode, selv om arbeidstakeren fortsatt er ansatt i virksomheten.

Den permitterte ansatte har både rett og plikt til å vende tilbake til bedriften når permitteringen opphører. Så lenge arbeidstakeren er permittert har arbeidsgiver i hovedsak ikke lønnsplikt, men arbeidstakeren kan søke om dagpenger fra NAV.

Den kreves at det foreligger saklig grunn for både å iverksette og å opprettholde permitteringer av ansatte.

Et av vilkårene for at en permittering skal kunne anses som saklig er at årsaken til permitteringen er midlertidig. Det er altså bare dersom problemene en bedrift begrunner permitteringen i er forbigående at den kan anses som saklig. Dersom det er klart at en bedrift vil ha permanent redusert behov for bemanning, vil det derfor ikke lenger kunne opprettholdes permitteringer. Det er tydeligvis denne situasjonen nå flere arbeidsgivere ser at de befinner seg i, og de ser seg derfor nødt til å gjennomføre nedbemanninger.

En oppsigelse grunnet nedbemanning må som alle andre oppsigelser være saklig begrunnet for å være gyldig. En bedrifts ønske om økt lønnsomhet sett opp mot den vesentlige reduksjonen av arbeidsmengden mange nå opplever grunnet koronakrisen vil kunne utgjøre en slik saklig begrunnelse.

Det må videre skje en saklig utvelgelse av hvilke arbeidstakere som skal sies opp. Arbeidsgiver må etablere en saklig avgrenset utvalgskrets, og så vurdere de ansatte innenfor denne kretsen mot hverandre etter saklig begrunnede utvelgelseskriterier.

Det må deretter foretas en interesseavveining mellom selskapets og arbeidstakerens forhold. Normalt skal det mye til før interesseavveiningen er avgjørende hvis utvelgelsen er saklig. For arbeidstakere som snart går av med pensjon og har lang ansiennitet, kan det imidlertid oppstå spørsmål om arbeidsgiver er forpliktet til å opprettholde en stilling i kortere tid.

Arbeidstakeren må også tilbys eventuelle andre ledige stillinger i virksomheten som vedkommende er kvalifisert for.

Det vises for øvrig til arbeidsmiljølovens bestemmelser om hvilke formelle regler som gjelder for oppsigelser generelt, se lenke: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2005-06-17-62?q=arbeidsmilj%C3%B8loven#KAPITTEL_17

***

Vi har lang erfaring med å bistå arbeidsgivere og arbeidstakere i Stavanger, Sandnes, Sola, Randaberg og Nord Jæren for øvrig i slike saker. Ta gjerne kontakt dersom du ønsker våre råd.

 

Skrevet av advokat Erik Hetland https://advokatfirmaoglend.no/om-oss/

Flere som har mottatt dagpenger i forbindelse med korona-krisen har nå nådd maksimal dagpengeperiode, og har ikke lenger rett på dagpenger. Samtidig er det fremdeles uklart hvor lenge den pågående krisen vil vare.

Dagpengeperioden er i utgangspunktet på 104 uker for de som tidligere har hatt arbeidsinntekt på minst 2 ganger grunnbeløpet (G) siste 12 måneder, og 52 uker dersom inntekten har vært lavere, se folketrygdloven § 4-15. Personer som har avtjent minst tre måneders militærtjeneste eller obligatorisk sivilforsvarstjeneste, kan etter folketrygdloven § 4-19 motta dagpenger i 26 uker.

Grunnet koronapandemien ble maksperioden på dagpenger midlertidig utvidet slik at personer som nådde maksperioden kunne motta dagpenger ut oktober 2020. Da smittesituasjonen bedret seg ble denne ordningen avsluttet 1. november 2020.

Vi opplever imidlertid nå dessverre stadige smittebølger og lokale utbrudd. Regjerningen har derfor foreslått at de som har gått ut av dagpengeordningen etter 1. november 2020 kan søke om å få dagpenger igjen fra og med 1. februar 2021. Merk at det legges opp til at perioden mellom 1. november 2020 og 31. januar 2021 ikke skal dekkes.

Dersom man når maksperioden på dagpenger mellom 1. februar og 30. september, vil man etter forslaget få maksperioden utvidet til 30. september. For andre som starter sine dagpengeperioder nå, gjelder de vanlige reglene for varighet, se over.

 

Skrevet av advokat Erik Hetland https://advokatfirmaoglend.no/om-oss/

En problemstilling som går igjen når vi skal bistå klienter ved oppgjør etter et samboerforhold, er hvem som eier huset, og med hvilken brøk. Der det er skrevet en samboeravtale om forholdet, er saken stort sett uproblematisk å løse. Vi anbefaler derfor alle samboere, særlig de som eier bolig, fritidseiendom, bil og liknende i fellesskap, å skrive en samboeravtale. I denne artikkelen skal vi se på hvordan domstolen løser tvister om eierforholdet der det ikke foreligger noen skriftlig samboeravtale.

Det vanskelige i disse sakene er at løsningene i rettspraksis bærer preg av å være konkrete tolkninger av den individuelle situasjonen, og det er ofte vanskelig å se de prinsipielle skillelinjene som fører til den ene eller andre løsningen.

Det rettslige utgangspunktet

Det rettslige utgangspunktet er følgende (her hentet fra en lagmannsrettsdom med referanse LB-2013-153813):

  • Hver av partene i et samboerforhold eier alene det vedkommende hadde med seg inn i samlivet og erverver under dette. Egen eiendom og gjeld beholdes som det klare utgangspunkt ved samlivsbrudd, uavhengig av hvor lenge forholdet har vart og hvordan samboerne har innrettet seg.
  • Ved samlivets opphør beholder samboerne sin formue og sin gjeld, på samme måte som ektefeller med fullstendig særeie. Også for samboere finnes unntak: Det kan tilkjennes vederlag etter alminnelige berikelses- og vederlagsprinsipper, jfr. Rt-2000-1089 og Rt-1984-497. En samboer kan også få rett til å løse ut den annens bolig og innbo til omsetningsverdi etter reglene i hustandsfellesskapsloven.
  • Hva gjelder stiftelse av sameie er det som utgangspunkt tre mulige grunnlag. Det vises Sverdrups nevnte artikkel i Jussens Venner 2000, hvor det på side 255 fremgår følgende: Spørsmålet er om tingen eies av begge ektefeller (samboere) eller bare den ene – dvs. om eiendelen er i sameie eller eneeie. I en slik tvist er det tre sentrale stiftelsesgrunnlag: Sameie kan stiftes ved bestemmelse fra tredjemann (giver eller arvelater), ved avtale mellom partene, eller ved partenes bidrag til ervervet.
  • Det er den som krever en annen fordeling enn 50/50 som har bevisbyrden.

I det videre skal vi fokusere på fastsettelse av eierbrøken.

De formelle forhold tillegges ofte liten vekt

Samboere som eier en bolig sammen står ofte oppført med 50/50 på hjemmelsregistreringen, og de er i fellesskap ansvarlige for boliglånet overfor banken. De kan videre ha ført opp tilsvarende opplysninger på selvangivelsen. Rettspraksis viser imidlertid at domstolene i mange tilfelle legger liten vekt på dette. Retten synes i stedet å legge stor vekt på å komme til et resultat man synes er rimelig.

Samboerforholdets varighet kan ha stor betydning

I en lagmannsrettsdom mellom to samboere som kunne hadde et toårig forhold, kom retten til at eierforholdet måtte fastsettes på grunnlag av partenes bidrag. Partene hadde 50/50 på hjemmelen, og alle formelle forhold tilsa slik 50/50-deling. I saken kom det imidlertid frem at det var den enes besteforeldre som hadde kjøpt leiligheten, og retten mente derfor de formelle forhold ikke beviste at partene hadde avtalt å eie med 50/50.

I en annen dom hadde samboerne kjøpt en bolig sammen, og så pusset den opp for ca. 1 MNOK. Her hadde den ene bidratt med ca. 800 000 kroner, mens den andre hadde bidratt med ca. 200 000 kroner. Det ble slutt mellom partene omtrent da oppussingen var ferdig, og samboerskapet varte altså ca. 4 måneder. Retten regnet seg da frem krone for krone, slik at partene fikk igjen nøyaktig i henhold til hva de hadde bidratt med.

Motsatt synes det som om retten lettere faller ned på 50/50 ved deling etter langvarige samboerforhold, og særlig om samboerne har hatt sammenblandet økonomi.

Ulike bidrag til egenkapitalen (EK)

En typisk situasjon som går igjen er at partene har hatt med seg ulik egenkapital ved kjøp av boligen.

Om boligen koster 4 MNOK og den ene parten har EK på 1 MNOK, mens den andre har null, kan det tenkes to løsninger:

  • Begge har bidratt med 2 MNOK og eier 50/50, men den ene har 1 MNOK i lån og 1 MNOK i form av EK, mens den andre har 2 MNOK i lån.
  • Eller man kan se det slik at den som hadde med seg 1 MNOK i EK har en tilsvarende høyere eierandel. I dette tilfellet vil det si at han eier 25 % alene, og halvparten av de øvrige 75 %, altså totalt 62,5 %, mens den andre eier 37,5 %. Da må lånet i så fall fordeles likt på de to eierne.

Problemstillingen er treffende beskrevet i en lagmannsrettsdom fra 2013:

«Det at A så bidro til kjøpet av bolig med kr 273 000 mer i egenkapital enn B, totalt omlag det dobbelte av det hun betalte, vil da ikke uten videre måtte innebære en skjev eierfordeling. Disse pengene kan alternativt ses på bl.a. som en finansieringskilde på samme vis som eksterne finansieringskilder som heller ikke leder til noen eierandel. Det avgjørende her må i utgangspunktet være hvordan partene har hatt grunn til å oppfatte det. Lagmannsretten finner det klart at ikke noe har vært uttalt partene i mellom om ulikhet i eierandel på boligen i forbindelse med anskaffelsen, eller at de på noen praktisk synlig måte har gjort noe som har indikert noen slik oppfatning overfor hverandre. Det har her heller ikke vært avtalt eller gjort noe som har hatt form av ned-/tilbakebetaling på et eventuelt ekstra finansieringsbidrag fra B eller indikert noen særskilt gjeldsposisjon i denne forbindelse. Ved siden av at de formelle papirene som har vært utferdiget i anledning anskaffelsen av den felles boligen har indikert likhet mellom partenes eierposisjon, med unntak for garasjen som har relativt sett liten økonomisk betydning for eiendommen, står vi da igjen med hva partene måtte ha tenkt i sitt stille sinn om ulikheten i finansieringsbidrag.»

Retten kom i denne saken til at eiendommen var eid 50/50.

Der den enes bidrag er kommet i form av gave/tomt/fast eiendom, synes retten imidlertid å være mer tilbøyelig til å se dette som et bidrag som forskyver eierforholdet.

Ulike bidrag underveis i samlivet

Ulike bidrag underveis i samlivet kan tenkes å danne grunnlag for en endret eierbrøk, men det skal en del til. Des lengre samlivet varer, des vanskeligere er det å nå frem med et slikt krav.

I en lagmannsrettsdom fra 2016 hadde partene hatt en tradisjonell klassisk rollefordeling i et 28 år langt samboerforhold. Mannen jobbet fullt og betalte alle kostnader til bolig, bil og båt, mens hun betalte mat, klær til barna mv. Lagmannsretten forankret løsningen i en uuttalt enighet mellom partene:

«Lagmannsretten finner det utvilsomt at partene opprinnelig hadde en felles forståelse av at de eide bolighuset med en halvpart hver. B har bidratt med arbeid i hjemmet, og betaling av utgifter til mat, klær og annet forbruk. Intet tyder på at noen av partene hadde en oppfatning av at fordelingen av utgifter skulle ha som konsekvens at A etterhvert ervervet en større eierandel enn B. Slik lagmannsretten ser det var dette en rent praktisk ordning som skyldtes at B var 50 prosent hjemmeværende, og hadde ansvaret for barna.»

Motsatt så vi at ulike bidrag til oppussingen i det helt korte samboerforholdet gav en krone-for-krone utregning fra rettens side.

Avslutning

Vårt beste råd i disse situasjonene er å skrive samboeravtale før tvist oppstår. En slik avtale bør endres, oppdateres eller bekreftes hver gang det skjer større endringer i partenes økonomiske forhold.

Om man er i et samlivsbrudd uten en samboeravtale, er vårt råd å oppsøke advokat. Vi bistår ofte parter med å utrede partens faktiske og rettslige situasjon, slik at vedkommende selv kan ta med seg dette videre i direkte forhandlinger med sin tidligere samboer. I andre tilfeller bistår vi gjennom hele prosessen. Som alltid er det slik at sjansen for å lykkes er størst om vi kommer tidlig på banen. Det koster ingenting å ringe oss for en kort og uforpliktende innledende samtale.

I tilsynssak (tilgjengelig her) fastslår Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) at én royalbehandlet kledning med brannhemmende overflatebehandling (MøreRoyal brannmalt med ES/VFR fra Talgø MøreTre AS) hadde dårligere brannegenskaper enn opplyst ved salg.

I tillegg avdekket DiBK at vanlig royalbehandlet kledning ikke har vært tredjepartstestet. Tredjepartstesting av brannegenskaper kreves for alle typer behandlet trekledning, ifølge avdelingsdirektør Therese Brøndum i DiBK. Les mer om dette her.

Både salg og produksjon av royalkledning er nå stanset i påvente av branntesting. Frem til resultatene av laboratorieundersøkelsene foreligger, er det altså usikkert om royalimpregnert kledning tilfredsstiller kravene til preaksepterte ytelser ihht. TEK. Før resultatene er det i det hele tatt usikkert hvilke brannegenskaper royalimpregnert kledning har.

Selv om konsekvensene er uavklart per nå, har bransjeorganisasjonen Boligprodusentene frarådet sine medlemmer å bestille eller bruke royalimpregnert kledning på nye prosjekter eller pågående prosjekter hvor montering av kledning ikke er påbegynt.

DiBK v / Therese Brøndum vil overfor TV 2 ikke spekulere nærmere i om det kan bli aktuelt å pålegge fjerning av royalimpregnert kledning fra eksisterende bygg, men hun viser til at kommunene vil kunne ha hjemmel for slike pålegg dersom resultatene av de pågående laboratorieundersøkelsene skulle tilsi at dette er nødvendig.

 

Våre råd – noen typetilfeller

Er man i den situasjonen at man har kjøpt eller oppført royalimpregnert kledning til sitt eget hus, har kjøpt eller solgt et hus med royalimpregnert kledning, eller som entreprenør eller byggherre har kjøpt eller oppført royalimpregnert kledning i forbindelse med et oppdrag, kan resultatene av DiBKs tilsynssak, og eventuelt resultatene av den laboratorietestingen som nå foregår grunnet tilsynssaken, få konsekvenser. Her er våre råd dersom du kjenner deg igjen i noen av disse aktuelle typetilfellene.

Hvis du har kjøpt royalimpregnert kledning, og har planlagt å bruke, eller allerede har brukt kledningen på hus eller annet byggeprosjekt, vil du kunne ha et reklamasjonskrav mot forhandler eller eventuelt produsent. Dette gjelder enten du er privat hus- eller hytteeier, eller om du er entreprenør og skal oppføre et prosjektert bygg der royalimpregnert kledning er planlagt benyttet.

Så snart du oppdager at en ting har en mangel, begynner det å løpe en frist for å reklamere over denne mangelen overfor selger.

For forbrukerkjøp har vi tidligere gjort rede for hvilke frister man må ha kontroll på her.

For næringsdrivende gjelder også en relativ og en absolutt reklamasjonsfrist. Man plikter å reklamere «innen rimelig tid» etter at man oppdager eller burde ha oppdaget mangelen. Den absolutte fristen løper ut 2 år etter den dagen man har overtatt tingen, med mindre selger har gitt garanti utover dette.

I alle tilfeller bør man reklamere så snart man har kunnskap om en mangel ved en ting man har kjøpt. Når det gjelder royalimpregnert kledning av den typen MøreRoyal brannmalt med ES/VFR fra Talgø MøreTre AS, bør man straks reklamere overfor forhandler og produsent.

Dersom man har kjøpt en annen type royalimpregnert kledning, bør man følge med på resultatene av laboratorieundersøkelsene bransjen og produsentene nå er i ferd med å gjennomføre. Dersom man etter undersøkelsene kommer til at royalimpregnert kledning ikke har de brannegenskapene produsentene frem til nå har lagt til grunn, bør man reklamere over dette.

Reklamasjonsfrist avbrytes ved å gi beskjed til din avtalepart om at den kledningen du har kjøpt etter din mening har en mangel. Reklamasjon bør gjøres skriftlig. Så langt du har mulighet, bør du gi beskjed om hvilke krav du stiller i denne forbindelse. Aktuelle krav kan være:

  • Omlevering av kledning.
  • Erstatningskrav for de utgiftene du blir påført grunnet mangelen.

En slik reklamasjon vil i vanlige tilfeller kunne kalles en nøytral reklamasjon.

Innen rimelig tid etter en nøytral reklamasjon, bør det fremmes en spesifisert reklamasjon. I denne må man forklare spesifikt hva man krever, og etter hvilket regelverk. For eksempel kan man kreve utbedringskostnadene erstattet, man kan kreve omlevering av kledning etter aktuelle regelverk, eller man kan kreve kjøpet hevet etter kjøpsloven § 39.

Dersom man skal fremme krav om heving, retting eller eventuelt omlevering, må dette kreves i en spesifisert reklamasjon.

 

Foreldelsesfrist

Foreldelsesfristen, for næringsdrivende som for forbrukere, er på tre år, og løper fra «den dag da fordringshaveren tidligst har rett til å kreve å få oppfyllelse». Denne fristen begynner tidligst å løpe fra det tidspunkt man overtar tingen fra selger.

Likevel regnes det en tilleggsfrist på ett år etter at feilen ble oppdaget eller burde ha vært oppdaget, dersom dette skjer mer enn tre år etter overtakelse.

Foreldelsesfrist må man i vanlige tilfeller ta ut rettslige skritt for å avbryte. Alternativt kan en erkjennelse av en forpliktelse fra selgers side føre til at foreldelsesfristen blir avbrutt. Man bør likevel være forsiktig med å slå seg til ro med at en erkjennelse har avbrutt denne fristen, da det stilles strenge krav til erkjennelsen. Når det gjelder foreldelse, bør denne avbrytes på en betryggende måte hvis det er nødvendig. Konsekvensen av at kravet blir foreldet, er at hele kravet går tapt.
 

Dersom du har kjøpt eller solgt et hus med royalimpregnert kledning

Dersom du har kjøpt eller solgt et hus med royalimpregnert kledning, kan dette medføre en mangel etter avhendingsloven, bustadoppføringsloven eller annet regelverk dersom forholdene i saken ellers tilsier dette.

For krav etter avhendingsloven og bustadoppføringsloven gjelder også reklamasjons- og foreldelsesregler.

Reklamasjon må skje innen rimelig tid etter at man har oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Man må gi selgeren melding om hva man mener utgjør et avtalebrudd, og forklare hva slags avtalebrudd man mener dette medfører. Videre bør man følge opp reklamasjonen med en spesifisert reklamasjon, slik som beskrevet tidligere.

Absolutt reklamasjonstid etter avhendingsloven og bustadoppføringsloven er 5 år. Etter avhendingsloven kan man se bort fra den absolutte fristen bare dersom selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers har handlet i strid med god tro. Der bustadoppføringsloven gjelder kan man også se bort fra den absolutte reklamasjonsfristen, dersom entreprenøren eller noen han svarer for har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med god tro.

Videre kan krav etter avhendingsloven og bustadoppføringsloven bli foreldet etter reglene i foreldelsesloven.

Derfor bør man altså sørge for at man får reklamert over mulige mangler ved et hus så snart man oppdager mangelen, og man bør sørge for at foreldelsesfristen ikke løper ut, gjennom fristavbrytende skritt, eller ved å sørge for at selger erkjenner sin forpliktelse.

Dersom du tidligere har solgt et hus med royalimpregnert kledning, bør du ivareta ditt eget krav mot den du kjøpte kledningen av, eventuelt entreprenør. Så snart du får kunnskap om at du kan ha et slikt krav, bør du derfor reklamere, og sørge for at foreldelsesfristene blir overholdt eller avbrutt. Dersom du skulle være så uheldig å motta et reklamasjonskrav fra kjøper av huset på grunn av egenskaper ved kledningen, vil du da ha et krav i behold mot selger eller produsent.

 

Konsekvensene ved å oversitte reklamasjons- og foreldelsesfristene

Dersom man mener å ha et krav mot en selger, og man kommer i skade for å oversitte reklamasjons- eller foreldelsesfristene taper man sitt krav. Dette gjelder selv om man har aldri så rett i saken i seg selv, og selv om man først får kunnskap om hvor stort kravet egentlig er en lang stund etter at man har fått vite at det finnes et problem med noe man har kjøpt – for eksempel royalimpregnert kledning. Reklamasjonsfristen kan imidlertid oversittes uten tap av rettigheter dersom motpart har opptrådt uaktsomt eller i strid med redelighet og godt tro. Foreldelsesfristen er imidlertid absolutt.

Nettopp fordi man ikke kjenner til konsekvensene av å la være å reklamere, bør man altså gjøre dette på en betryggende måte. Man bør reklamere skriftlig, og man bør ta vare på en kopi av det man har sendt til selger, produsent eller entreprenør – elektronisk eller på annen måte. Da vil man ha et krav i behold senere, og man kan velge om man vil forfølge kravet videre. Unnlater man å reklamere, kan kravet altså uansett være tapt, uansett hvor stort kravet måtte være.

Da kan man risikere å måtte skifte kledning på grunn av en klar mangel ved kledningen. Regningen må man da betale selv.

Hvis du har spørsmål om dine rettigheter i forbindelse med kjøp eller salg av royalimpregnert kledning, er vi tilgjengelige på telefon 51 97 20 20 for en innledende avklaring. Du kan også nå oss via vårt kontaktskjema, som du finner her.